约定房屋买卖内容的收据,是否具有房屋买卖合同的效力？

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2003年3月23日，齐某与北京市大地房地产公司签订一份商品房买卖合同及补充协议，该合同约定齐国栋以621301元的价格购买大地公司开发的位于该市某区温馨家园8号楼901室的房屋。2003年4月25日，齐某向大地公司支付了房屋手续款131301元，并与2003年5月20日进行了商品房预售登记。2003年7月23日，齐某与中国工商银行某市某支行以及大地房地产公司签订了《个人购房借款合同》，该行向齐某发放了49万元贷款，齐某将其购买的温馨家园的房屋作为上述借款的抵押物。

2004年9月5日，齐某与邢某共同签署了一份名为《收据》的文件，载明：“邢某购买齐某拥有的位于温馨家园房屋一套，当日交付房屋定金两万元，房屋的首付款及相关费用为26万元整，9月8日邢某支付房款5万元整，余额在9月25日前一次性付清。如买方在9月25日违约，双方没有达成买卖协议，则定金归齐某所有。物业费3000元由邢某承担。其后，邢某按约履行了全部义务。2004年9月10日，邢某花费12万余元将房屋装修后入住，并向大地房地产公司支付了10351元的面积差价款。2004年9月22日齐某收到邢某支付的房款183000元。当日，两人还对该套房屋的相关文件进行了交接，齐某将《个人购房借款合同》、首付款发票、贷款发票、还款存折等移交给邢某。邢某自2004年9月开始至2007年7月向该还款存折还款。2007年8月，齐某擅自将该还款存折挂失，并与当月自行就该房屋向银行履行还款义务。邢某得知后，与齐某交涉，齐某否认二人之间存在房屋买卖关系。邢某诉至法院，要求确认《收据》具有房屋买卖合同的效力，并要求齐某立即办理房屋产权过户手续。

法院判决：

邢某与齐某之间存在合法的房屋买卖关系，齐某应立即向邢某履行办理房屋过户手续的义务。

律师提示：

合法成立的买卖合同应受到法律的保护。合同的内容由当事人约定，一般应包括以下条款：当事人、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任以及解决争议的方法等。本案中的收据从内容上看，已经具备了房屋买卖合同应当具备的基本要件；而且原告亦有证据证明该房屋买卖合同已被实际履行。因此，法院可以认定齐某与邢某之间签订的《收据》具有房屋买卖合同的效力。所以，合同双方应当按照合同的约定，履行合同的义务。

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深房产律师李仁正律师，转载请注明作者及出处）