未经整体验收合格，租赁合同依法认定无效

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案情简介：1999年11月24日，云南志远房地产开发有限公司(以下简称志远房地产公司)与湘财证券有限责任公司(以下简称湘财证券公司)签订《志远大厦3—4层租赁合同》(以下简称《租赁合同》)约定：志远房地产公司将其坐落于云南省昆明市青年路389号志远大厦3—4层出租给湘财证券公司。租赁面积3,840平方米，租期10年，年租金2,304,000元，湘财证券公司开业为租期开始之日，开业前为免租期；志远房地产公司交付的承租物必须保证所租面积的消防设施等畅通及安装完好，能满足湘财证券公司经营前期准备及今后经营需要。合同履行期内，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金的200%的违约金，并承担守约方因此造成的损失，支付第一年租金合同生效。双方还就其他权利义务及违约责任等事宜进行了约定。

该《租赁合同》签订后，志远房地产公司将房屋交付湘财证券公司。1999年12月16日，湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2,304,000元。随后，湘财证券公司对志远大厦3—4层进行装修、安装等经营所需的筹备工作。2000年3月28日，湘财证券公司对外营业。2000年12月27日，湘财证券公司函告志远房地产公司：经中国证监会昆明特派办批准，湘财证券公司青年路证券营业部须于2000年12月29日至2001年1月1日从志远大厦搬迁至邦克大厦。2000年12月29日，志远房地产公司答复认为：该案在诉讼过程中，未经法院判决，湘财证券公司单方解除合同严重违约，其搬迁产生的一切后果由其自行负责。湘财证券公司自2000年12月29日至2001年1月10日期间从志远大厦搬迁到邦克大厦。

另查明，志远房地产公司系志远大厦的建设单位，1998年11月6日，云南省工程质量监督管理站(以下简称云南质监站)出具《工程竣工验收证明》：“核实工程地基与基础部分质量等级为合格；主体结构部分质量等级为优良。”但是，志远房地产公司至今未到云南质监站申办单位工程质量核验手续。1998年11月20日，志远房地产公司取得志远大厦房屋所有权证。1998年12月，志远房地产公司将志远大厦1—3层作为贷款抵押，办理了抵押登记。2001年3月，志远房地产公司将志远大厦原抵押的1—3层置换为7—11层。

1997年，志远大厦消防设计报昆明市公安消防支队(以下简称昆明消防支队)审核。1999年，志远房地产公司与昆明丹可机电设备安装工程有限公司(以下简称机电公司)签订合同约定，由机电公司承建志远大厦消防安装工程。工程竣工后，志远房地产公司未向消防部门申请办理验收手续。在房屋交付湘财证券公司装修使用过程中，双方曾就消防设计、装修等问题进行过协商和通报，但在装修完工，湘财证券公司开业前，双方均未向消防部门申请办理验收手续。2000年7月28日，昆明消防支队向志远房地产公司下达《责令限期改正通知书》，认定志远大厦3—4层未经公安消防机构验收，擅自使用，违反了消防法规，责令限期整改。同年9月28日，昆明消防支队又向志远房地产公司下达《公安行政处罚决定书》，认定志远大厦3—4层逾期未按要求整改，决定给予责令停止使用，并处罚款15,000元。但该房屋未实际停止使用。2000年10月12日，根据志远房地产公司申请，昆明消防支队对志远大厦1、3、4层进行复验后形成《关于志远大厦1、3、4层消防工程复验的会议纪要》(以下简称《会议纪要》)，同意志远大厦1、3、4层投入使用，《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后，统一办理。志远房地产公司尚未办理志远大厦整体验收手续。

还查明，湘财证券公司承租的志远大厦3—4层楼已被保全，湘财证券公司搬走后未移交志远房地产公司。2001年10月25日，一审法院委托该院司法鉴定科学技术研究所(以下简称司法鉴定研究所)对现场勘验后，将湘财证券公司承租的志远大厦3—4层交由志远房地产公司管理。

2000年4月，双方因安装湘财证券广告及宣传志远大厦事宜发生争议协商未果，湘财证券公司向云南省高级人民法院提起诉讼，请求判令：双方签订的《租赁合同》无效；志远房地产公司返还其已收取的房租2,304,000元及该款项的同期银行贷款利息167,489.28元，并赔偿其直接损失和间接损失合计35,396,060.38元，由志远房地产公司承担本案全部诉讼费用。

本案经云南省高院判决，认定《租赁合同》无效，双方按照过错程度各自承担责任。双方不服，均提起上诉。最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。而本案中，志远房地产公司持有的《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体竣工验收至今尚未办理。且志远大厦至今未办理消防整体验收。因此，双方签订《租赁合同》的行为，违反了法律的强制性规定，应当认定无效。最高院维持了一审判决结果。

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