欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除

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案情简介：重庆世界贸易中心大厦（简称：世贸中心）系重庆鑫隆达房地产开发有限公司（简称：鑫隆达公司）投资开发，并取得预售（预租）许可证。重庆解放碑茂业百货有限公司（简称：茂业公司）与鑫隆达公司签订租赁合同，承租地下二层到地上八层，并依照合同预付了大部分租金，尚有一部分租金未能如约支付。鑫隆达公司以茂业公司存在拖欠租金及更换品牌等违约行为为由，要求解除租赁合同。

本案经重庆市高级人民法院和最高人民法院两次审理，最终不予支持鑫隆达公司解除租赁合同的诉请。本案租赁合同实为预租，根据双方签订的租赁合同的内容来看，鑫隆达公司缔约的目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同的履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给贸业公司租赁经营。以上事实说明，贸业公司拖欠119.3万元预付租金虽然构成了违约，但拖欠的租金金额仅占总租金的9%，主要的付款义务已经履行，其拖欠租金、更换品牌的违约行为并未导致根本性违约，也没有导致鑫隆达公司无法实现合同目的，没有触及和破坏鑫隆达公司的根本利益。因此，对于其解除合同的诉讼请求不予支持。

李煜琰律师提示：“租赁期间发生所有权变动，原出租人能否行使解除权” 这个问题法律并没有明确的规定，因此还有较大争议，本案虽然为最高人民法院的判例，但我国并非判例法国家，以往判例并没有约束力，因此，此类案件应聘请专业的房产律师，尽早介入。