租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前的违约行为行

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案情简介：2002年8月，善岛建设（天津）有限公司（简称：善岛公司）将自有产权的某商城部分营业场地出租给天津一商集团有限公司（简称：一商集团），租期十年。2005年5月12日，善岛公司将该房屋转让给第三人并办理了过户登记。转让前，一商集团已拖欠租金，严重违约。善岛公司于2005年6月20日向一商集团发出书面通知，要求解除租赁合同。而一商集团则认为，善岛公司已将房屋转让，无权解除租赁合同。

最高人民法院在审理该租赁合同纠纷一案中，认为“租赁期间发生所有权变动，原出租人能够对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权”。相应的法理依据是：租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易、等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，一也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。承租人在租赁物所有权变更前有违约行为，在这种情况下，如果片面强调原出租人已不是所有人，不允许原出租人根据承租人的违约行为解除合同，而新的所有人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将出现权利行使的一段空白期，亦有损原出租人的合法权益。另外，现行法律并未限制所有权变更后，原出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括合同解除权。

李煜琰律师提示：涉及商业地产的案件一般标的额较大，且合同周期较长，证据较多，案情相对复杂，欠付房租能否解除合同没有绝对的标准，具体案件具体分析，法院对这类案件的处理比较慎重，建议当事人聘请专业的房地产律师，以减少损失。