拆迁问题

律师您好：
04年政府号召县城大街改造，我的房屋属于改造范围内，政府招商引资，进行拆迁改造，我房屋1—4楼总面积524㎡全属于商用面积（有公正过的房屋租赁合同）但开发商只将47㎡按商铺面积计算，其余按住宅计算，我用一楼以上的房屋面积与其置换，换成一楼的商铺，以增加面积，但现在知道开发商没有取得任何拆迁的合法手续。怎么办？（由于种种原因拆迁改造没有完成，我的楼房已成危楼）
请问：1之前签订的协议具有法律效应吗？
2开发商怎么赔偿我7年的房屋损失，（怎么计算）