“新国十条”成买家退房理由 该或不该？

　　购房合同签订第7天,国务院公布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”),暂停发放第三套及以上住房贷款。北京的买房人张先生因无法取得贷款向卖方要求退房,被拒绝后他将买方诉至法院,目前案件正在审理中。

　　在搜房网上，网民分成了两派阵营，正方观点认为新国十条中的政策收紧让很多房子无法贷款，而购房者又没有能力一次付清全部房款，在这种情况下，要求退房是合理的，而反方则坚持以市场秩序为准，既然签订了购房合同，就应该按合同办事，退房就要承担相应的违约责任，“如果因为政策变了,我说涨钱你同意吗?”卖方如是说。

　　案例重现

　　首付比例提高超出预算。广东省佛山市购房者文女士已有一套房。今年4月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了20%的房款20多万元。不久，“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50%。文女士筹不到这么多钱，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款12%的违约金。

　　房贷停止办理。福建省福州市购房者吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，福州市各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。

　　异地购房无法获得贷款。江西省的李先生来福建省厦门市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，福建省要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。

　　正方：购房条件变了，可以退房

　　观点解析：房产政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，政策调整导致合同无法履行，双方当事人均无过错。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　广东三正律师事务所律师陈太真认为，国家房产政策变化导致无法履行合同，属于不可抗力，可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”;第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　反方：既然签了合同 就应该遵守

　　观点解析：房产新政不属于“不可抗力”，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，国家要抑制房价的决心一再表现，而且银行贷款政策也一直在变动，怎么能算不能预见和无法避免呢?首付提高并不能意味着这情况就不能克服，可以自己去借钱来付首付继续履行合约，所以以“不可抗力”为理由解除合约这条路行不通。

　　“按照我国《合同法》规定，属于该法规定的‘不可抗力’而导致合同无法继续履行的，买房人将不承担违约责任。”厦门市消委会维权律师团邱兴亮律师表示。他认为，因为房贷政策调整较难被界定为“不可抗力”。“开发商只是卖商品，如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已做出明确约定，否则只能由购房者自己承担违约责任。”

　　“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但大部分是认为不属于不可抗力。”邱律师说。