商品房认购协议的法律效率

应当区分两个概念：房屋预测面积还有房屋实测面积。
房屋预测面积是指是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
而房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
在商品房买卖合同当中，最终是以实测面积来进行销售的，也就是多退少补！ 上面的问题所指：双方签订的只是预售合同，约定的也只能是预测面积，而非正式合同约定的面积。“超出百分之三应当由开发商承担”的情形只有在实际交付面积和正式合同约定的面积误差在百分之三时才适用。
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