这起物业纠纷该怎样解决

                           这起物业纠纷该怎样解决  

    问：前几天，我家的卫生间顶上的管道（楼上那家与我家共用的）接口漏水，我们小区没有物业公司，我只好找楼上的邻居，要求他维修，他说管道在我家，他没有责任。请问，这个管道该谁维修？

    答：根据你所反映的问题，我认为可以分情况处理：

    一、如果你的房屋在保修期内，则应当由出售房屋的房地产公司来承担责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任：出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。关于保修期限，如果你们双方有约定，则按照约定，保修期从交付之日起计算；如果没有约定，[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 给排水管道、设备安装和装修工程，保修期限为 2年，自竣工验收合格之日起计算。[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 你可以据此判断一下，你的房屋是否在保修期限[ Fr:http://www.Pmedu.net ]内。

    二、如果不在保修期限内，则应当由你所属楼房共同使用该下水管的所有业主承担。根据建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等属于共用设施设备。《城市异产毗连房屋管理规定》第9条也作了类似规定。因此，该下水管就是你所属楼房所有业主的共用设施。按照《物权法》的规定，这部分共用设施设备属于业主对建筑物专有部分以外的共有部分，业主对其享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。因此，应当由你所属楼房（含所有楼层）共同使用该下水管的所有业主承担维修费用。

    如何承担维修费用呢？ 根据《物权法》的规定，业主之间可以对维修下水管的费用分摊进行约定，如果没有约定或者约定不明确的，就按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。如果其他业主不愿意支付维修费用或者达不成一致意见，《物权法》规定业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

    当然，打官司不是目的，关键的是今后这种问题如何解决。因此，我结合办理物业纠纷案件的经验提出以下建议：

    （一）依法成立业主委员会。小区的业主们要按照《物业管理条例》、《物权法》等规定，成立业主委员会来依法管理。当务之急是一栋楼房或一个小区的业主们要共同商量出维修公共部分的办法来。

    （二）关注专项维修资金。专项维修资金属物业管理区域内全体业主共有，是房屋公共部分的“养老金”。没有“专项维修资金”将导致保修期满后房屋的共用部位、共用设施无法进行正常维修、更新、改造，这将影响物业价值，降低生活质量，增加业主负担。如果已经交过专项维修资金，可以到房管局下属的维修基金管理中心查询、支取。当然，要支取这笔费用还需要相关业主讨论决定并签字。

   （三）聘用物业公司。根据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。如果委托物业公司管理，则要省去你们很多类似的麻烦。

                    （河南开达律师事务所  朱中辉解答，电话：13849197996）