桂东县西城棚户区改造征收补偿方案

桂东县人民政府办公室

关于桂东县西城棚户区改造征收补偿方案的

批复

桂政办发〔2014〕12号

沤江镇人民政府：

　　《桂东县西城棚户区改造征收补偿方案》已经县人民政府同意，现批复给你们，请认真组织实施。

　　桂东县人民政府办公室

　　2014年9月4日

桂东县西城棚户区改造征收补偿方案

　　为加快我县西城棚户区改造步伐，完善城市功能，提升城市品位，改善居民居住环境，维护居民的合法权益，确保被征收人得到妥善安置，依法保障拆迁安置的顺利进行，结合我县棚户区改造的实际情况，特制定本征收补偿方案。

　　一、法律政策依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕77号）、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《郴州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（郴政办发〔2013〕30号）、《桂东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（桂政办发〔2014〕2号）等。

　　二、拆迁范围：西城棚户区改造规划红线划定范围内的建（构）筑物等设施。

　　三、征收主体：桂东县人民政府

　　四、征收部门：桂东县房产管理局

　　五、征收实施单位：桂东县沤江镇人民政府

　　六、建设单位：桂东县城市建设投资有限责任公司

　　七、协调机构：桂东县西城区棚户区改造指挥部

　　八、征收原则：依法依规，公正公开；先补后拆，惠民利民；综合利用，配套建设。

　　九、征收期限：自征收决定公告生效之日起六个月内完成。

　　十、征收标准：以具有资质的房地产评估机构评估的房地产价值为准，不低于同区域内同期同类型房地产的市场价格。

　　十一、被征收人：系指改造范围内被征收土地上房屋的所有权人。

　　十二、安置方式：按照依法自愿原则，被征收人可选择货币补偿、公寓安置、异地集中联建三种安置方式中的一种安置方式。

　　（一）货币补偿

　　1．货币补偿系指由征收人以货币方式一次性给予被征收人经济补偿，不另行安置。

　　2．由项目指挥部、业主委员会双方认可的具有资质的房地产评估机构，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，以同区域内同期类似房地产的市场价格为参照，对征收房屋进行评估，评估价作为被征收房屋的基准补偿价。

　　3．国有土地上房屋按国家政策实行房地一体化征收，国有土地上房屋被征收后，土地由县人民政府依法予以收回。

　　4．征收范围内的公房，只予以货币补偿。

　　5．非住房性质的杂屋，只予以货币补偿。

　　6．被征收人在县城内有多处房地产的，原则上采用货币安置。

　　（二）公寓安置

　　1．公寓安置是指政府根据县城总体规划，在改造区范围内的解放路、朝阳路两旁及塘冲区配套建设公寓楼安置房，优先优惠拆迁户回购的一种安置方式。

　　2．由项目指挥部、业主委员会双方认可的具有资质的房地产评估机构，评估出被征收房地产的价值。

　　3．被征收人回购安置房采用总价值补差结算。由政府划拨安置房建设用地，安置房价格以建筑成本价为基准价格。朝阳路、解放路两边多层楼梯房基准价定为1580元／m2；塘冲小区多层楼梯房基准价定为1380元／m2。多层楼梯房楼层价差：第二层基准价，第三、四层增加100元／m2，第五层增加50元／m2，第六层减50元／m2，第七层减200元／m2。高层电梯房楼层价差以对中层2300元／m2为基准价，每高（低）一层递增（减）30元／m2，顶层与住房的第一层同价。

　　4．被征收人选择朝阳路、解放路两边安置房的，按不高于原住房占地面积的1:2比例回购安置房，但最多不得超过300m2；选择塘冲小区安置房的，按不高于原住房占地面积的1:3比例回购安置房。

　　5．被征收人回购安置房因户型选择不能超过应回购比例面积20m2，超面积部分按市场价结算。安置房及门面的市场价格由项目指挥部和业主委员会参照入住当年的市场行情予以确认。

　　6．规划改造范围内的原单位福利房按房产证建筑面积1:1的比例用安置房比斢，室内装修价值按评估价给予补偿，差额面积和楼层差价按市场价格补差。

　　7．回购安置房可上市流转。安置房建筑面积含公共分摊面积。

　　8．安置房建设标准：按统一规划、统一设计、统一风格、统一建设的要求，提供80m2、100 m2、120 m2左右三种户型供选择。

　　9．安置期限：原则上从签订征收补偿安置协议约定的搬迁之日起28个月内安置完毕。

　　（三）异地集中联建

　　1．异地集中联建系指被征收人在政府选定的塘冲小区集中联建点置换土地自建。被征收人原住房占地面积在130 m2以内的，按住房占地面积1:1的比例置换土地，超过130 m2的面积部分，一律采用货币补偿。并按照统一规划、统一风格、统一管理的要求进行自建安置。

　　2．选择异地集中联建的被征收人所有的地上房屋及附属物按评估价补偿（不含土地价值）。

　　3．异地联建的安置土地由项目指挥部负责搞好“三通一平”。

　　4．塘冲安置区基础超深部分，由具有资质机构按国家标准核算，经财政评审后给予补偿。

　　5．集中联建安置户必须在政府相关部门组织统一放线后3个月内开工，2年内完成建房。如果统一放线后2年内房屋未建的，依照有关规定处理。

　　十三、选择货币安置的被征收人可以在指挥部商定的商业房地产开发商楼盘内以团购价优惠购房。

　　十四、安置房建设的工程质量由社会监理、工程建设单位、业主委员会三方联合加强监管。安置房参照保障性住房的标准进行简单装修。安置房的物业管理由本栋住户根据实际情况商议办理。

　　十五、证件办理：

　　1．选择公寓安置和异地集中联建的，由征收人负责办理产权登记等相关手续。

　　2．超过原住房登记面积的办证税、费由被征收人自行承担。

　　3．被征收人不配合办证，在公寓安置房交房1年后，异地建房统一放线2年后由被征收人自行负责办理有关手续，税、费自理。

　　4．办理相关证件登记人原则上与原房地产证登记人相一致，第一顺序继承人经相关部门审定后可变更为登记人。

　　十六、奖励

　　1．设立签约奖。被征收人在本征收补偿评估报告确认后15天内签订房屋征收补偿协议的按占地面积奖励150元／m2；16~30天内签订房屋征收补偿协议的按占地面积奖励100元／m2；超过30天的不予奖励。

　　2．设立搬迁奖。被征收人在征收补偿协议签定15天内交出建（构）筑物，并完成搬迁的按占地面积奖励150元／m2；签约30天内完成搬迁的按占地面积奖励100元／m2。

　　3．设立连栋联户奖。凡连栋联户10户以上，同时在征收期内签订协议并完成搬迁的按占地面积奖励50元／m2，凡连栋联户5~9户的按占地面积奖励20元／m2。

　　4．选择货币补偿安置的，在征收期内签订协议并完成搬迁的，除享受上述奖励外，另给予其房地产评估总价值35%的奖励。

　　5．被征收人选购高层电梯公寓安置房的，按应回购安置房面积另行奖励100元／m2。

　　6．设立优先选房奖。按照先签约、先搬迁、先选房的原则排序选购房。同期签约、同期搬迁的以抽签或摇号等方式确定选房顺序。

　　7．奖励可以累进计算，凡在规定期限内未签订征收补偿协议及搬迁的，一律不享受奖励。

　　十七、公寓安置房临街底层门面优先被征收人（选择异地集中联建安置方式的除外）购买。门面购买比例为住房占地面积1:0.2，并按市场价优惠20%，超比例面积按市场价购买。被认定为合法生产经营性用房的拆迁户，在同等条件下可优先购买门面。由业主委员会制定门面分配及销售的具体办法。

　　十八、过渡期补偿标准

　　1．选择货币补偿安置的补偿6个月过渡安置费；选择公寓式安置的过渡安置费按每6个月支付一次至交房为止；选择异地集中联建的过渡安置费按每6个月支付一次，统一放线后12个月为止。

　　2．过渡安置费按每户600元／月计算。

　　3．搬家补助费用：按每户1200元／次计算，每户按2次计。

　　4．有营业执照的合法生产经营用房因拆迁造成停产停业的，根据双方协议或按评估价值一次性给予停产停业损失补偿。

　　十九、特殊困难补助。凡在规定的征收实施期限内完成搬迁的被征收人为丧失或基本丧失劳动能力的残疾户、五保户、孤儿户，由被征收人出具合法有效证件，经房屋征收部门审查确认，并公示无异议后给予一定的困难补助。

　　二十、被征收人房屋的权属、计户、面积的认定，以《国有土地使用证》和《房屋所有权证》为准。对有产权证的被征收房屋面积有异议的可申请县房产部门进行测绘。因历史原因造成审批手续不全的，尚未登记的房屋建筑面积由规划部门牵头组织相关部门调查处理，认定为合法的，可按照本方案规定进行补偿。

　　二十一、违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，未超过批准使用期限的临时建筑，根据使用期限和成本价格予以适当补偿。原土建老房子按县房产局的相关规定核算楼层。

　　二十二、被征收房屋已设定抵押权的，被征收人应与抵押权人协商处理好。被征收房屋产权有争议的，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确的方法处理。

　　二十三、选择公寓式安置的，被征收人的水、电、有线电视、通讯等不再进行补偿，回迁时由征收人按照原被征收房屋同等条件安装到户，被征收人自行缴费开通。

　　二十四、房屋的拆除。自签订房屋征收补偿协议后，被征收人不得擅自拆除或损坏被征收的房屋（含装修及附属物），并做好水、电、电视、通讯等报停手续和结算工作，由征收实施单位安排施工队拆除。否则征收部门有权在补偿费中扣除相应的损失。

　　二十五、成立西城区棚户区改造业主委员会，委员会由拆迁居民推举产生，由13人组成，社区党支部书记担任业主委员会主任，参与改造项目指挥部的重大事项决策、安置方案制定、房屋产权认定、有关争议处理、补偿奖励发放、工程质量监督等工作，使改造项目过程、结果、信息、政策公开，确保被征收人应享有的知情权、监督权落实到位和法律政策执行的连续性。

　　二十六、争议处理。房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请县人民政府，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在西城区改造区内予以公告。被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。复议和诉讼期间不停止征收工作的正常进行。在法定期限内既不申请复议，也不提起诉讼的，征收人可向人民法院依法申请强制执行。

　　二十七、在征收过程中对无理取闹、恶意串联，阻挠正常拆迁，严重影响社会秩序的，依法追究当事人的法律责任。

　　二十八、附则

　　1．西城棚户区改造规划范围内如有被征收房屋在集体土地上的，按桂东县城规划区内集体土地上征地拆迁有关的最新政策法规执行。

　　2．所有被征收人在签订征收协议时必须提交以下相关资料：

　　（1）房屋所有权证（原件及复印件1份）；

　　（2）土地使用权证（原件及复印件1份）；

　　（3）户主身份证和户口薄（复印件1份）；

　　（4）其它有关资料。

　　3．本方案由县房产管理局和项目指挥部负责解释。未尽事宜，依照相关法律法规执行。

 桂东县人民政府办公室              

2014年9月4日印发