购房定金交付后能否退房

定金交付后能否退房

刘连臣律师

随着房地产市场的理性回归，冲动购房现象越来越少，人们购房也越来越慎重理性，近来以预收订购金、预约金、订金、选号订金等各种名义的预收越来越多，但一旦购房人不想购房，退还这些款则难度很大，开发商往往以交付定金的名义不予退还，那么是否收款收据注明定金就不能退还呢？法律规定是怎样的呢？

一、没有定金合同依据，只有收取定金的收据，不具有定金性质，应该认定为订金，应予退还。

《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金从实际交付之日起生效”。最高法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。

根据上述法律规定，定金必须同时具备两个条件，一是合同有明确的定金约定，这是支付定金的合同依据，是定金的前提；二是定金必须实际交付，定金属于实践性法律行为，必须实际交付后才能具有定金效力。只有上述两个条件同时具备，才具有定金性质。

  如果没有定金合同的约定，只有定金交付的收据，则无论收据内容注明是什么内容，依据最高法院司法解释的规定都不能认定为定金，只能认定为订金或押金，应该予以退还。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。按照此规定只有因购房人一方的原因未能订立合同时，才适用定金罚则，因此如果你与开发商签订了定金合同并交付了定金也不要担心。本律师给你支招，如果你不想购房了，不要找开发商说我不想购房了，要退回定金。你可以要求与开发商签订合同，提出变更合同条款，条件可以苛刻点。大家知道开发商都是提供的格式霸王条款，不允许购房人变更合同条款的，这样就导致合同不能签订，你就可以要求退还定金，这属于协商不成达不成协议，不属于一方原因造成。