买房不如意 维权需仔细

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  2003 年 6 月， 张先生与北京世纪景源房地产开发公司签订了商品房买卖合同， 约定 张先生向房地产公司购买商品房一套。 双方在合同中明确约定， 房地产公司应当在商品房交 付使用后的规定期限内取得房地产权属证书。 合同签订后， 张先生向房地产公司交了首付款， 其余房款则用银行贷款支付。根据张先生与银行的借款协议，如张先生每月未能按期还贷， 银行有权要求张先生在限期内清偿全部贷款本息； 同时约定由房地产公司为张先生承担保证 责任，如果张先生没有按合同约定还贷，房地产公司将先行代其向银行偿债。 2006 年 11 月，由于张先生未能按期还款，房地产公司代其向银行清偿了 1 万多元的债 务。随后，房地产公司便要求张先生归还为其代垫的 1 万多元。经多次催要未果，房地产公 司起诉张先生。法院开庭审理后，张先生称其之所以不向房地产公司清偿债务，是因为房地 产公司到现在为止没有给其办理房产证，是房地产公司违约在先。 海淀法院审结了这起担保合同纠纷案，支持了世纪景源房地产开发公司的诉讼请求。 法官说法： 按照《担保法》的规定，房地产公司作为保证人，在替张先生偿还贷款后，有权向张先生追 偿。至于房地产公司应该及时为张先生办理房产证，属于双方期房买卖合同中的内容，与房 地产公司要求张先生偿债一事分属两个独立的合同关系，不能交叉主张。因此，不论房地产 公司是否为张先生及时办理了房产证， 房地产公司要求张先生偿还欠款的行为都是于法有据 的， 法官提示： 法院之所以没有考虑房地产公司在办理房产证方面是否对张先生存在违约行为， 是基于“合 同相对性原则”。 根据这个原则， 一个合同关系中的权利义务只能约束订立合同的双方当事 人， 而该合同关系之外的人既无权向合同当事人主张合同权利， 也不得要求合同当事人履行 合同义务。在本案中，房地产公司之所以能够取得对张先生的追偿权，系基于该公司与贷款 银行之间的保证合同关系， 而张先生要求房地产公司为其办理房产证的根据则在于双方之间 房屋买卖合同关系。 张先生以房地产公司没有为其办理房产证为由， 拒绝向房地产公司履行 清偿义务， 等于用自己在买卖合同中的权利去对抗房地产公司通过履行保证合同而获得的权 利，这与我国《合同法》的精神是相违背的。如果张先生认为房地产公司存在没有及时办理 房产证的违约行为，则应通过另行起诉该房地产公司的方式主张自己的权利。 在某些重要交易活动中，往往存在几种合同关系互为依托，交叉重叠的现象，其中比较典型 的就是购房活动。一个典型的购房过程的参与主体具有多样性，主要包括购房人、开发商、 银行、 房屋中介、 物业公司等。 与主体的多样性相对应， 购房活动将涉及房屋买卖合同关系、 银行借款合同关系、借款担保合同关系、居间合同关系和委托合同关系等。这些合同关系之 间相互独立， 当事人不能超越特定的合同关系主张自己的权利。 有的购房人因为房地产开发 商交付的房产不合格，就拒绝向银行还贷，结果被银行起诉后遭遇败诉。原因就在于房屋买 卖合同关系和借款担保合同关系属于独立的合同关系， 开发商交付的房产不合格就应该向开 发商主张权利。 在一些物业纠纷中，购房人因为开发商交付的房产不合格，自己无法正常使用，因此认为自 己不应该缴纳物业费。但是从合同法角度分析，物业合同约束的是业主和物业公司，开发商 存在违约行为，与物业公司是无关的。即便房子不能住了，物业费还是应该交纳的。 如果当事人遭遇类似的房地产纠纷， 首先应该认真分析具体的合同关系， 明确自己的权利应 该向谁去主张。如果法律关系比较复杂，应该咨询专业人士，以免自己的权益受损，人为增 加了维权成本。

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