征收一开始，租赁合同就必然终止吗？

在拆迁中，有很多企业的厂房或者土地是租赁而来的，在拆迁开始后，常常会被出租人告知解除合同，那么征收一开始，租赁合同就必然解除吗？ 也有很多企业在签订租赁协议中有类似“如遇国家征收，则合同自行终止”的条款，那么有了这样的约定，在征收一开始，租赁合同就可以解除吗？ 答案都是否定的。 在征收开始后，厂房所在地块面临拆迁，企业也实际无法继续经营，租赁合同在现实上无法继续履行，但这并不意味着企业要在未获得任何补偿的前提下进行腾退，租赁合同解除的前提是承租人获得合法的补偿。 首先承租人作为土地使用权人及房屋承租方，在遇国家征收时，有权获得相应补偿，在未获得合理补偿时，有权拒绝搬迁。 第一，根据法律的规定，在征收过程中获得装修附属物补偿、停产停业损失、搬迁费用（如厂房为承租户自建，还包括厂房价值补偿）等拆迁补偿是承租户的法定权利，只要在征收时点开始时，承租企业在实际经营，就有权获得上述补偿。 第二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（集体土地上参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》）规定了“先补偿后搬迁”的原则，《条例》第27条规定：“实施房屋征收，应当先补偿、后搬迁”，故在承租企业获得应有的补偿之前，出租人无权要求承租人解除合同、腾退房屋。 所以，租赁关系双方应在承租方获得合理补偿后再行协商合同解除事宜。 其次，合同解除有严格的条件，除非有法定解除的情形，否则须双方协商解除，而根据《合同法》的规定，“国家征收”并不符合《合同法》规定的合同法定解除事由，故出租方无权单方解除合同。 最后，如若出租方起诉要求解除合同，其行为属于滥用诉权。 出租人在征收开始时，企图以解除合同诉讼来剥夺承租企业获得合理补偿主体资格的行为是属于恶意诉讼，是违背民法诚实信用原则和民事诉讼法程序正义的精神的。