签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护

案情简介：签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护

李吉（人物名称均为化名）系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年5月14日，李吉与王杰签订《房屋买卖合同》，李吉将涉案房屋出卖给王杰，房屋总价款149万元（含家具家电等）。同日，王杰支付李吉定金2万元，李吉将涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43万元。2013年6月4日，王杰支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。2013年6月6日，因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案，高翔申请财产保全，北京市通州区人民法院作出（2013）通民初字第09386号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。王杰向法院提出案外人异议，被驳回。王杰起诉至法院称：我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律保护，我已经支付了85万元购房款，现因李吉的原因导致房屋被查封，我的合法权益遭受损害。故诉至法院，请求判令：1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效；2.李吉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并协助我办理过户手续。  　　李吉辩称：我同意王杰的诉讼请求，上述合同是双方的真实意思表示，但是涉案房屋现已被司法查封，我无法继续履行。

法院判决：应当认定有效

一审法院庭审过程中释明王杰：涉案房屋处于司法查封状态，其与李吉签订的《房屋买卖合同》存在着履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人承担相应违约责任。王杰仍坚持其诉讼主张。人民法院于2013年9月10日作出判决（2013）通民初字第09926号民事判决：一、确认王杰与李吉签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王杰的其他诉讼请求。

律师说法：房屋买卖合同能否继续履行

本案的争议焦点在于，买受人买卖房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同能否继续履行，买受人能否要求办理过户手续，买受人的权益如何得到保护。（一）买房后被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响。房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中，根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”（房屋买卖之前查封）与“签后查封”（房屋买卖之后查封）两种情形。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。本案中，王杰与李吉签订买卖合同在前，法院采取查封措施在后，该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定，亦不损害第三人权益，合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前，法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。（二）房屋被查封，能否办理过户手续。

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