承租人不能享有优先购买权的情形

案情简介：承租人不能享有优先购买权的情形

A公司称，2005年9月15日，原、王某签订《房屋租赁协议》，约定王某将其位于上海市原南汇区航头镇沪南公路XXX号的桃园大酒店（约4，700平方米四层楼，产证登记面积为4，677平方米，以下简称系争房屋）出租给A公司使用，租赁期为十五年，双方办理了租赁备案登记手续。2010年1月，王某在未通知A公司的情况下将系争房屋出售给案外人钟某某并办理了过户手续，房屋价款人民币（以下币种相同）969.50万元。经A公司向房产交易中心调查得知，王某私刻了A公司公章，并伪造了A公司放弃优先购买权的承诺书，以违法方式将租赁房产非法转让给钟某某，而钟某某就是王某公司实际控制人钟德元的儿子。2010年3月，钟某某将包括租赁物在内的3幢房产整体抵押给了民生银行上海分行，抵押物的评估价为2，040万元，即3，759元每平方米。A公司享有对系争房屋的优先购买权，起诉请求判令：1、王某赔偿A公司经济损失共计788.62万元；2、本案诉讼费用由王某承担。

法院判决：应当驳回诉讼请求

2009年12月2日，王某与案外人钟某某签订了《房屋买卖合同》，王某将系争房屋出售给了钟某某，价款为9，695，241元。同时，王某将与系争房屋相邻的另外两幢房屋也出售给了钟某某。2010年1月13日，王某与钟某某申请办理了过户登记。办理过户登记时，钟某某是王某的法定代表人（A公司调取的交易中心内档资料显示交易时王某的营业执照显示法定代表人为钟某某），作为王某的代理人办理相关手续。另外，王某向交易中心提交了A公司放弃优先购买权的承诺书一份，该承诺书中A公司的公章系王某自己刻制的。系争房屋核准登记在钟某某名下后，钟某某为了借款将系争房屋抵押给了银行。银行为办理抵押，对系争房屋进行评估，评估单价为3，759元每平方米。另查明，王某开设的佰祥公司的股东发生过变化，但系争房屋现在仍由佰祥公司使用。经庭审质证的原、王某之间的《房屋租借合同》、《补充协议书》、《补充合同》、房屋产权证、王某与钟某某就系争房屋过户的交易内档资料、钟某某将系争房屋抵押贷款的资料、上海市房地产登记簿等证据在案佐证，本院予以确认。

律师说法：能否主张其优先购买权受到侵害

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但出租人基于特殊身份关系而出卖租赁物，以低于市价出卖房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，承租人一般不能享有优先购买权，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求。本案王某出售系争房屋给案外人钟某某时，王某公司的实际控制人如A公司所述为钟某某的父亲，同时，钟某某当时任王某公司的法定代表人，王某与案外人钟某某之间存在特殊的身份关系。同样，如A公司所述，系争房屋出售给钟某某是远低于市场价的，如果不是基于钟某某特殊的身份关系，王某是不可能按照合同约定的价格出售的。因此，王某将系争房屋出售给钟某某，A公司不享有作为承租人的优先购买权。A公司主张基于租赁关系主张其优先购买权受到侵害，要求王某赔偿的请求，于法无据，不予支持。

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