取得产权证书未实际占有，能否要求实际占有人搬出

案情简介：取得产权证书未实际占有，能否要求实际占有人搬出

2008年1月28日王某与案外人杨某签订房屋买卖合同，杨某将其所有的位于呼和浩特市××区西户房屋出卖给王某，王某按照合同约定支付了购房款，杨某将房屋交付给王某。在房屋买卖之时该房屋并没有办理产权证书，随后王某入住该房屋并装修一直居住至今，也一直没有办理房屋产权证书。2015年3月24日杨某又与刘某、李某签订房地产买卖契约引发纠纷。

法院判决：不予支持诉讼请求

法院认为，涉案房屋的实际所有权人应认定是王某。魏冰峰与刘某、李某进行房屋买卖是一种无权处分行为，案外人刘某和李某并不是该房屋的实际所有权人，处分该涉案房屋系无权处分，综合以上情况，应当认定魏冰峰与刘某、李某之间存在恶意串通，损害第三方王某的利益并非善意取得。魏冰峰并非是本案涉案房屋的所有权人，因此对于其诉讼请求不予支持。

律师说法：如何认定本案所有权的归属

当所有权与占有权能发生分离的情况下，后手买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权，要求前手买受人和实际占有人搬出？

首先，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定："无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。"签订房屋买卖合同后，出卖人应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权证书而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权中的返还原物请求权要求实际占有人搬出，人民法院应作慎重审查。若实际占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，属于有权占有，在房屋客观上无法交付的情况下，买受人不能请求有权占有人搬出房屋。

其次，王某与杨某就本案诉争房屋签订买卖合同，并支付全部房款，系房屋第一手买受人，十多年来一直居住在该房屋内，占有、使用房屋至今具有合法依据，王某的占有行为当属有权占有，而非无权占有，房屋客观上无法交付给第三手买受人魏冰峰。

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