律师说法：购买期房开发商承诺是精装修，成品房却是简装如何维权

案件追踪

　　近日，绿地华家印池部分房源交付，但在业主群里，众多业主接龙报名拒收。

　　2015年业主在对比各家楼盘售楼处的样板房之后，选择了当时7000元/㎡精装标准的绿地华家池印。通过其中一份业主提供的购房合同中可以看到，关于精装修房屋装修内容仅仅作为购房合同的附件出现，没有固定的格式文本，没有写明装修产品的品牌及型号。

　　2017年12月29日，绿地华家池印工地开放日，9号楼开放了2套精装修成品房供业主门参观。参观完后业主表示对绿地华家池印的成品房相当失望，甚至认为7000元/㎡精装标准的品质比不上隔壁3000元/㎡精装标准的滨江华家池。

　　由于市场监管的缺失、合同文本的不规范种种因素，导致黑心开放商随意减配，而业主通过法律途径维权艰难。

　　姚志斗律师分析

　　如何认定精装修房屋

　　商品住宅装修一次到位实施细则

　　1.1.2 商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

　　根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（以下简称《细则》）规定，精装修房屋是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的房屋是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。从政府所要求的“精装修”可以看出，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《细则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。

　　对于业主来说，精装修房省去了自己装修的劳顿，缩短了从交房到入住的时间；对于开发商来说，得到了提升品牌与服务的机会。由此看来，精装修房的推广应当是有百利而无一害，但实际上，却给消费者带来很多困惑甚至烦恼。

　　精装修房子出现质量问题应该由谁承担责任

　　1.7.1 确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。

　　《细则》第1.7.1条从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。

　　个人看法，从合同的相对性来说，只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务。既然确立了开发商是合同质量问题的第一责任人，买房人在签订合同时应当与开发商签订合同而非装修公司签订装修合同。并且，买房人在购买房屋的时候选的就是精装修房屋，装修作为所购房屋的一部分，开发商自然负有与买房人对相关的装修事项作出约定，并对装修质量承担保修责任的义务。

　　而关于开发商交付给买房者的装修质量，各省也相继规定不应低于样板间的质量水平，1:1比例反映装修标准。《商品房销售管理办法》更是早就规定了相关问题。

　　商品房销售管理办法

　　第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　在实践中，如果存在严重质量问题的：

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十三条第一款 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。

　　以下情形一般认定为“严重影响正常居住使用”

　　（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。

　　（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。

　　（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。

　　如果仅存在一般质量缺陷：

　　精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷，比如地板翘起、瓷砖破损、门窗变形等，都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，因而一般不能成为购房者拒绝收房或请求解除合同的合法理由。但购房者有权要开发商进行维修或者更换，使购房者得到无瑕疵的产品。

　　签订装修合时如何避免纠纷

　　1、选购精装修预售商品房的购房者要明确该商品房的装修标准、计价方式

　　开发商在广告宣传中往往有“进口”，“高级”、“先进”等不明确的表述，我们建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向，列出明细表。明确约定交房标准不低于样板房标准，达不到标准的违约责任。并且合同中尽可能明确计价方式、装修范围。

　　2、注意环保标准

　　目前国家颁布了“十类有害物质限量国家标准”及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，这些标准和规范是强制执行的行业法规。因此，需要约定开发商购买的材料必须符合国家环保要求，不能超标，并出具相关检测报告。

　　3、注意保修问题

　　约定各装修项目保修时间及责任主体。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修工程保修期为2年。但这不包括屋内设备保修。屋内设备只能按《产品质量法》来保护。按产品质量法规定，设备的保修由生产商承担，保修期从出售之日起计算。而购房者拿到房产钥匙时，可能就过了设备的保修期。所以为保护购房者利益应约定设备保修期、装修工程保修期和房屋质量保修期为2年，自房屋入住时起算，保修责任由开发商及装修公司共同承担连带责任。

　　4、注意交房验收问题

　　约定交房时提供材料明细、施工图，房屋使用说明和装修房验收报告；有条件的购房者最好找专业验房机构做专业鉴定。