荔湾区租赁合同纠纷律师 原承租人转让协议 押金可以退回吗？

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广州租赁合同纠纷郑思琪律师解答：若租赁合同明确规定了转让或转租时押金的处置方式，就按照合同约定处理。如租赁合同约定转让后押金归新承租人所有，或需新老承租人及出租人共同协商确定押金归属等，那就按照合同约定执行。比如合同约定 “租赁期间若承租人转让租赁权，押金归新承租人，原承租人不得主张退还”，则原承租人起诉要求退回押金可能不被支持。若合同未作明确规定，一般情况下，原承租人转让房屋租赁权后，若房屋及相关设施设备经出租人检查无损坏等违约情形，出租人应将押金退还给原承租人。

但是，个别案件也会有例外。比如广州市增城区有一个房屋租赁合同中，原承租人詹女士租赁某场地作为即将设立的晨某公司经营场所。晨某公司成立后，晨某公司与房东张先生重新签订租赁合同，新合同没有交押金。后詹女士起诉张先生返还原合同的押金。但法院认为，郭女士是晨某公司的股东，且晨某公司全体股东出具《租赁合同授权函》的形式，明确约定原租赁合同相关的权利义务均由晨某公司承接。而押金条款是租赁合同的一部分，双方没约定押金不随租赁关系转让，且新合同没再收押金，说明原押金继续担保新租赁关系。所以，法院认定詹女士不再是租赁合同的主体，詹女士无权起诉退租。如果要退租金，只有晨某公司有权起诉。

【法院裁判意见】

本院分析如下：首先，关于张先生与卢女士于2013年3月20日签订的《房屋及场地租赁协议》，詹女士自认卢女士是其委托代理人，易方某、张先生对此亦未提出异议，且卢女士也出具书面意见认可其是代詹女士支付租赁押金，故一审法院认定该份《房屋及场地租赁协议》实际的承租方是詹女士并无不当，本院予以认可。刘国某、晨某公司虽主张上述《房屋及场地租赁协议》是卢女士代表晨某公司签订，但上述协议签订时晨某公司尚未依法登记成立，刘国某、晨某公司的上述主张没有事实依据，本院不予采信。其次，关于郭先生与易方某重新签订《房屋及场地租赁协议》后，涉案租赁合同关系的承租人是否发生改变的问题｡ 詹女士在一审起诉状中自述将在晨某公司的全部股份转让给刘国某后，其退出公司经营，并提交《租赁合同授权函》。该授权函写明郭先生代表晨某公司与易方某(张先生的委托代理人)重新签订《房屋及场地租赁协议》，与此租赁合同相关的权利义务均由晨某公司享有和承担｡ 该授权函有晨某公司全体股东签名，且詹女士也签名确认，即詹女士也确认涉案场地相关的租赁合同相关权利和义务转让给晨某公司｡ 同时各方均确认涉案场地承租后实际用于晨某公司的经营。据此，一审法院认定在重新签订《房屋及场地租赁协议》后，詹女士在《房屋及场地租赁协议》中的权利义务已由晨某公司继承并无不当，本院予以认可｡ 詹女士、郭先生上诉主张即使租赁关系转让，押金关系不应当一并转让｡ 但根据双方签订的《房屋及场地租赁协议》，关于押金的约定属于该合同的组成部分，詹女士并未提交证据证实双方明确约定押金部分不转让，且重新签订租赁协议后，张先生或易方某并未重新收取租赁押金，詹女士、郭先生的上述主张没有法律依据，本院不予采信｡ 至于詹女士与刘国某之间因转让晨某公司的股权，刘国某支付的股权转让款中是否包含涉案的租赁押金，刘国某是否需要退换租赁押金并非本案房屋租赁合同纠纷的处理范围｡ 综合上述分析，一审法院认定涉案《房屋及场地租赁协议》中的权利义务已由晨某公司承接，詹女士、郭先生以租赁合同纠纷的法律关系要求张先生、易方某退还押金7万元理据不足，并驳回郭先生、詹女士的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。

【专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

结合本案（房屋租赁合同纠纷）及类似经济合同纠纷，律师可提供以下法律服务：

1. 案件前期分析与风险评估：梳理合同签订、履行过程中的关键证据（如本案中的租赁协议、押金收据、授权函、股权转让文件等），分析合同效力、权利义务归属、违约责任认定等核心法律问题，评估诉讼 / 调解的胜诉概率及风险。

2. 证据收集与整理：指导当事人收集能证明合同关系、履行情况、争议事实的证据（如书面合同、付款凭证、沟通记录、证人证言、生效裁判文书等），确保证据的合法性、关联性、真实性，避免因证据不足导致败诉（如本案中上诉人因未提供 “押金单独约定不转让” 的证据而败诉）。

3. 诉讼策略制定与代理：根据案件事实和法律规定，制定针对性诉讼策略（如主张合同无效、撤销、解除，或要求继续履行、赔偿损失、返还押金等），代理一审、二审及再审程序，包括提交起诉状 / 上诉状、答辩状，参与庭审质证、辩论，维护当事人合法权益。

4. 非诉讼纠纷解决：若当事人倾向于高效解决纠纷，可代理协商、调解（如与对方协商押金返还、租金抵扣等方案），起草调解协议，避免诉讼程序的冗长耗时。

5. 类案检索与法律意见出具：针对房屋租赁合同、买卖合同、股权转让合同等不同类型经济合同纠纷，检索类似生效判例（如本案中涉及的 “合同权利义务转让与押金关系” 类案），出具专业法律意见书，为当事人决策提供参考。

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，执业以来，一直坚持为当事人争取利益最大化的原则，无论案件大小，都会进行认真细致的研究，尽全力为当事人维护应有权益。可以委托代理各类买卖合同纠纷类案件，对自动化设备调试问题、货物质量问题索赔、追讨货款纠纷、拖欠合同款的案件，可以为当事人提供丰富的执业经验。收费优惠，欢迎咨询郑思琪律师电话：18024521775

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