共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路

案例分析：共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路

——推定有效论

【苏州离婚律师讲解案情】 2002年，英先生老宅因房屋拆迁，在苏州工业园区娄葑镇安置两套动迁房，老宅动迁时被安置的人口有五人，分别为英先生、其配偶李女士、其女儿及李女士的母亲王女士。当时动迁的整个手续均是由英先生一人作为产权人负责办理。 2003年11月，在安置房还尚未交房的情况下，英先生凭拆迁及安置资料将其中一套安置房及配套车库以150,000元的价格出售给景先生，当时买卖合同出卖方只有英先生一人签字。合同签订后景先生即支付清了全部房款。该安置房于2004年正式交付，交房后景先生就入住该房并进行了相应装修。 2006年11月，该房屋办理出房屋所有权证及土地使用权证。景先生为此多次催告英先生尽快办理产权过户，但英先生始终以各种理由拖延办理。 2007年4月，在中介的介绍下，英先生一家又通过公证方式将房屋出售给了不知情的陈女士，由于当时英先生之配偶李女士已死亡，公证时还一并办理了继承公证，李女士的其他继承人均放弃继承李女士在房屋中的份额，李女士的遗产份额全部由英先生及其未成年的女儿继承。同日，李女士的母亲王女士也通过公证出具声明书，表示其自愿放弃房屋份额。2007年7月，陈女士向税务部门缴清契税后向房屋管理部门申请了过户登记，景先生了解到情况后立即向园区法院提起诉讼，要求英先生全家立即履行过户手续，同时申请冻结了房屋的产权过户手续。 本案笔者苏州离婚律师系作为景先生的代理人参加了诉讼。法院在审理过程中依职权追加陈女士为第三人一并参与审理。被告英先生全家在一审、二审中均未到庭参加庭审。 【苏州离婚律师解读法院审判】 苏州市工业园区人民法院经审理认为：本案争议房屋系动迁安置房，安置人即本案被告英先生、英先生女儿及王女士所有。被告英先生与原告景先生签订的房屋买卖合同系真实意思表示，其处理英先生女儿共有份额系其行使监护权的行为，且房屋买卖价格不明显低于当时市场价格，应为有效。房屋动迁时公民生活中的重大事件，被告王女士对安置得到本案争议房屋应当知情。原告取得房屋后居住至今，历时数年王女士对房屋买卖事宜也应当知情。该被告王女士经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，可视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利，且本案中也未见该被告对房屋买卖表示反对的证据，故应当认定原被告之间的买卖合同关系合法有效。被告未协助原告过户，未发生物权变动效力。被告英先生与第三人陈女士签订房屋买卖合同，有公证文书证明出售房屋事实及被告王女士放弃房屋份额，认可前述买卖事项，也应认定有效。第三人虽缴纳了相关契税，房产管理部门也接收了相应过户材料，但所有权最终未过户至第三人名下，也未发生物权变动效力。本案中陈女士经本院征询是否以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，其表示不参加诉讼，本院系根据案件审理需要依职权追加其为无独立请求权第三人参加诉讼。本案两份买卖合同相较，原被告之间的合同生效在先，且被告已向原告交付房屋，原告已实际占有使用房屋多年，为维护诚实信用和交易的稳定、安全，原告要求过户的诉讼请求应予以支持。第三人合同生效在后，物权变动效力未发生，不足以对抗原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 被告英先生、英先生女儿、王女士于判决书发生效力后十五日内，协助原告景先生将诉争房屋及车库过户至原告景先生名下。 一审判决后，第三人陈女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。         苏州离婚律师了解到苏州市中级人民法院审理后认为：一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。本案中，英先生将其所有房屋包括车库，以150000元的价格出售给景先生，景先生支付了房款150000元后装修入住了该房屋，后英先生又与陈女士签订房屋买卖合同书，将本案争议房屋及车库以255000元的价格出售给陈女士，并收取了房款200000元。英先生的行为是典型的一房数卖的行为。一房数卖房屋所有权的归属，在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一房数卖的数个买卖合同多为有效，所以先取得房屋占有或者先办理登记手续的买受人得取得房屋所有权，未能取得房屋所有权的买售人得向出卖人主张违约责任的承担。因此，原审法院认定英先生与景先生以及与陈女士的房屋买卖合同均有效，但将争议房屋确认给订立合同在先已实际占有使用房屋多年的景先生符合法律的相关规定，陈女士与英先生房屋买卖纠纷可另行主张权利。上诉人陈女士上述要求确认英先生与景先生之间的房屋买卖无效证据不足，理由是，首先，争议房屋的其他共有人王女士、英先生女儿以及即英先生之妻李女士（已亡）之父母作为继承人亦享有权利，但其对景先生已实际占有使用房屋多年并未提出异议，且事后的继承公证书亦表明李女士之父母放弃对争议房屋的继承权的事实。其次，争议房屋在英先生与景先生双方房屋买卖时虽未领取权属证书，但本案争议房屋系动迁安置房已权属清楚，因此，陈女士上诉认为本案争议房屋英先生与景先生房屋买卖时尚未领取权利证书，不具备转让条件应认定无效的上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上，原审法院认定事实清楚判决并无不当，上诉人陈女士的上诉理由依据不足，本院不予采纳。本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 【苏州离婚律师案件评析】 本案是一起典型的因处分共有房屋时未有共有权人签字而导致的共有财产处分纠纷，同时还一并带有一房数卖的情形，因此，买卖合同的效力、一房数卖情况下应履行哪份合同，是本案审理的焦点问题。 一、共有的动迁房处分时，在未有共有权人签字的情况下，《房屋买卖合同》是否为无效合同 《民法通则》规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国物权法》规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这是目前我国法律中关于共有财产处分的效力性规定。 但本案，买卖合同没有共有权人签字，并不代表合同就是无效合同（从法律性质而言，即便是无权处分的合同，也是效力待定的合同并不代表当然的无效），签字与否只是判断共有权人是否同意的表现形式之一，没有签字并不代表共有权人事实上的不认同，本案从多方面都足以推断出其他共有权人对于英先生的转让是没有异议的： （1）转卖事宜发生在03年11月，且2004年原告景先生就已装修入住并一直使用至今，至纠纷发生时的三年多时间内，共有权人从未向景先生提出过任何异议。由于当时英先生家庭被安置的房屋有两套，在英先生家庭已领取一套房屋并已入住的情况下，他们不可能不询问另一套房屋的动态，不可能不去查看房屋的状态，如房屋未经他们同意而被侵占，其不可能不对侵占人提出异议。因此，从英先生全家居住至今都未有人提出过任何异议的情况分析，也足以判断其他共有权人对于该买卖本身实际上是知晓并认可的。 （2）本案在整个诉讼过程中，其他共有权人都未出庭提出答辩，而按常理理解，如果房屋被出卖是共有权人不能接受的事实，他们肯定会积极主张买卖无效的抗辩而不是一味回避，从共有权人对待案件的处理态度，也可以推断出共有权人事实上对于买卖本身是知晓和认可的。 因此，基于上述合理的推断及认定，法院推定本案未有共有权人签字的买卖合同为有效合同也是符合客观事实状态的。 其次，从房屋发生纠纷时的权属状态判断，也是应当认定该份合同为有效合同。如果说当初英先生一个人无权处分了家庭的共同财产，那么在《合同法》的概念上也属于效力待定的合同，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同应为有效。2007年4月，在英先生家庭公证卖房的同时，其他共有权人已申明放弃了对本案争议房屋享有的份额，且该弃权不具有任何条件性、相对性，是绝对的弃权，也就是说公证后的房屋实际权利人就变成了景先生及其未成年的女儿，而子女还未成年的情况下，景先生作为其法定监护人，代其签字具有当然的法律效力。所以，从纠纷发生当时的房屋权属状态分析，在景先生已取得相应处分权的情况下，景先生最初以一人名义签署的效力待定的房屋买卖合同，事后已也转变为了有效合同。 另外，笔者苏州离婚律师当时还提出，从英先生与景先生办理买卖手续时，英先生向景先生递交的拆迁资料来看，整个拆迁安置的办理都是由英先生一人作为全家代理人单独办理，因此，基于对该协议内容的信任，景先生也是有理由相信英先生是有权代表其他家庭成员来处分该房屋的。而根据当时斜塘的拆迁交易习惯，当时整个地区的迁拆事务包括签属安置协议、挂牌领房、动迁房交付等基本上都只需原产权人一人单独办理即可，虽然这并不符合法律要求的条件，但毕竟这种交易习惯已普遍为当地普通人所认可，而景先生作为不是从事法律的非专业人员，其也是完全按照这种交易习惯进行的交易，因此，这种处理方式客观而言也应当是合情合理的，法院亦应当综合这些客观因数从维护法律关系的稳定性及诚信原则来判定合同效力。 二、“一房二卖”情况下，两份买卖合同的效力 对于合同效力的认定，应当以《合同法》第五十二条的规定为判定依据。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同常见的通常也就是未经追认的无权代理、无权处分行为等。所以，原则上只要合同不具有上述情形之一，就应当为有效合同。本案，英先生与景先生签署的买卖合同并无上述情形之一，英先生与陈女士签署的买卖合同由于陈女士并不知情，也存在恶意串通损害第三人利益及其他无效情形，两份买卖合同从法律生效要件判断均应为有效合同，任何一方均有权要求英先生予以履行。 三、在两份买卖合同均有效的情况下，应履行哪份买卖合同 本案诉争房屋只有一套，在两份合同均有效、任何一方均可要求英先生履行的情况下，究竟应履行哪份合同，将房屋过户至哪方名下？对此，我国的法律目前还尚未有明确条文规定。但笔者认为，就本案，是可以从以下几方面来判断房屋的归属： （1）从所有权的基本权能分析 所有权的基本权能包括占有、使用、收益和处分，本案景先生已装修并入住，已实际享有了对房屋的占有、使用，也就是说景先生已在实际行使部分所有权权能，相对而言，而陈女士仅仅只是办理了契税缴纳，并未最终完成过户，而纳税并不代表物权的转移，也不代表对所有权任何权能的享有。因此，将房屋判归景先生所有，更符合法律的合理性。 （2）应从维持客观事实、维护稳定社会来分析 本案景先生作为善意的当事人，因为出于对英先生的信赖而与其签订了买卖合同。事后，景先生就装修入住并一直使用至今已有三年之多。在这段时间内，景先生已将该房屋客观的认为是自己的家，其周围邻居也已当然的认为其已是该房屋的房东，这一事实状态在三年多的时间内，一直都是稳定存在的，并且已得到了公众接受和认可。如今，如果认定景先生无权取得该房屋，那么必然会破坏到已为公众所认可的这个稳定事实，如此一来，必然会对社会的稳定造成一定的负面影响，而且如此一来，更容易助长那些恶意行为人事后恶意反悔的不正社会现象，从而不利于社会稳定。 （3）应从经济效益原则来分析 由于该房屋内已存在了景先生装修添附，如房屋判归陈女士所有，也必然会产生陈女士需要对该添附向景先生支付一定的经济补偿，而这些装修对于陈女士而言事实上是否需要还是一个疑问，有可能还面临着拆除的局面，这么一来，需要的人无法取得，不需要的人却要被迫支付额外费用，这就显然违背了经济效益原则，使景先生和陈女士都将因该事实付出了更大的损失。所以将房屋判归景先生所有，从添附补偿方面考虑，也是有助于减少纠纷焦点的处理方式。 （4）从合同违约的救济途径考虑 如果本案将房屋判归陈女士所有，对于景先生而言，其只能寻找英先生来追究其责任，而英先生按纠纷发生后已下落不明且是否有财产执行也未知，景先生今后的维权救济途径非常单一和渺茫。而对于陈女士而言，如果其无法获得房屋，其除了可以寻找英先生承担责任外，还可寻找中介代理承担法律责任，因为中介当时没有了解清房屋的真实居住状态就代理出售，显然存在一定责任，陈女士的救济途径相比景先生而言，显然实现起来更容易一些，而且途径也更多，因此，从违约维权的可行性角度评判，笔者认为将房屋判归景先生所有也更为妥当。 （5）参照其他司法解除的法理精神分析 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权的一地多卖规定了相应的处理原则，本案虽然不是土地，但房屋与土地均属不动产，具有相似性，在法律目前无明文规定的情况下，笔者认为也是可以参照适用。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

 

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