“一房二卖”情况下，两份买卖合同的效力

“一房二卖”情况下，两份买卖合同的效力

       苏州离婚律师认为对于合同效力的认定，应当以《合同法》第五十二条的规定为判定依据。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同常见的通常也就是未经追认的无权代理、无权处分行为等。所以，原则上只要合同不具有上述情形之一，就应当为有效合同。只要签署的买卖合同并无上述情形之一，买卖合同由于买方并不知情，也存在恶意串通损害第三人利益及其他无效情形，两份买卖合同从法律生效要件判断均应为有效合同，任何一方均有权要求英先生予以履行。 如果诉争房屋只有一套，在两份合同均有效、任何一方均可要求卖方履行的情况下，究竟应履行哪份合同，将房屋过户至哪方名下？对此，我国的法律目前还尚未有明确条文规定。苏州离婚律师，认为可以从以下几方面来判断房屋的归属： （1）从所有权的基本权能分析 所有权的基本权能包括占有、使用、收益和处分，如果一个买方已装修并入住，已实际享有了对房屋的占有、使用，也就是说一个买方已在实际行使部分所有权权能，相对而言，而另以买方仅仅只是办理了契税缴纳，并未最终完成过户，而纳税并不代表物权的转移，也不代表对所有权任何权能的享有。因此，将房屋判归第一个买方所有，更符合法律的合理性。 （2）应从维持客观事实、维护稳定社会来分析 比如景先生作为善意的当事人，因为出于对卖方的信赖而与其签订了买卖合同。事后，景先生就装修入住并一直使用至今已有三年之多。在这段时间内，景先生已将该房屋客观的认为是自己的家，其周围邻居也已当然的认为其已是该房屋的房东，这一事实状态在三年多的时间内，一直都是稳定存在的，并且已得到了公众接受和认可。如今，如果认定景先生无权取得该房屋，那么必然会破坏到已为公众所认可的这个稳定事实，如此一来，必然会对社会的稳定造成一定的负面影响，而且如此一来，更容易助长那些恶意行为人事后恶意反悔的不正社会现象，从而不利于社会稳定。 （3）应从经济效益原则来分析 由于该房屋内已存在了景先生装修添附，如房屋判归第二个买方陈女士所有，也必然会产生陈女士需要对该添附向景先生支付一定的经济补偿，而这些装修对于陈女士而言事实上是否需要还是一个疑问，有可能还面临着拆除的局面，这么一来，需要的人无法取得，不需要的人却要被迫支付额外费用，这就显然违背了经济效益原则，使景先生和陈女士都将因该事实付出了更大的损失。所以将房屋判归景先生所有，从添附补偿方面考虑，也是有助于减少纠纷焦点的处理方式。 （4）从合同违约的救济途径考虑 就上述举例，如果将房屋判归陈女士所有，对于景先生而言，其只能寻找卖方英先生来追究其责任，而英先生按纠纷发生后已下落不明且是否有财产执行也未知，景先生今后的维权救济途径非常单一和渺茫。而对于陈女士而言，如果其无法获得房屋，其除了可以寻找英先生承担责任外，还可寻找中介代理承担法律责任，因为中介当时没有了解清房屋的真实居住状态就代理出售，显然存在一定责任，陈女士的救济途径相比景先生而言，显然实现起来更容易一些，而且途径也更多，因此，从违约维权的可行性角度评判，笔者认为将房屋判归景先生所有也更为妥当。 （5）参照其他司法解除的法理精神分析 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权的一地多卖规定了相应的处理原则，本案虽然不是土地，但房屋与土地均属不动产，具有相似性，在法律目前无明文规定的情况下，笔者认为也是可以参照适用。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

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