委托代建合同是否是申请初始登记的要件

        1997年2月3日，某信托公司和他人共同出资成立了A公司。同年4月16日该市国土局向A公司核发了建设用地规划许可证。12月15日该市计划委员会将某综合楼项目批准给了A公司。1998年1月8日，B公司与A公司签订了由B公司出资，A公司全权办理房地产开发等事务的委托代建合同。1998年3月28日该市国土局与A公司签订了国有土地使用权的出让合同并随后办理了用地手续。1998年6月n日该市规划局发给A公司建设工程规划许可证。同年8月27日对有关代建事项进行了明确，并作了8.27会议纪要。1998年12月20日该综合楼通过了竣工验收，由B公司占用，对外收租并交税。2000年1月24日该市房管局向A公司颁发了房屋所有权证。B公司对此提出异议。2000年5月29日市房管局以A公司申报不实为由作出注销该所有权证的决定。为此，A公司向法院提起诉讼。

       原告A公司诉称，申请产权登记时所提供的申报材料是真实、有效、充足的，符合核发所有权证的法定条件。委托代建合同以及8.27会议纪要并不属于《城市房屋权属登记管理办法》规定的“其他证明文件”更不属于申请房屋产权登记的重要材料。

        被告房管局辩称，登记机关颁发产权证的前提条件是权属清楚，产权来源资料齐全。权属有争议应不予登记。委托代建合同以及8.27会议纪要足以证明该大楼的产权存在争议，当时发证不符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定。根据委托代建合同和8.27会议纪要，完全有理由判断该大楼权属不清，产权处于争议状态，因而注销房产证是正确的，且原告隐瞒与房屋权属情况有关的文件，构成申报不实。

        法院认为，依据我国有关法律法规的规定，对房屋等不动产建设应在有权机关审批同意，并合法取得土地使用权后进行。因此，新建房屋所有权的取得亦应以取得土地使用权，规划、建设等行政主管部门的批准文件为前提和条件。但是，对建设项目的资金投入并不意味着投资者必然成为建设项目的所有权主体。A公司依法取得了该大楼的所有建设审批文件，拥有该大楼建设项目的土地使用权，依照法律规定应当拥有该大楼的房屋所有权。第三人B公司虽然提供了有关其投资该大楼建设的部分证据，但这不能成为其合法取得该大楼的依据，A公司不提供委托代建合同和8.27会议纪要等文件，并不影响该大楼的权属的确定，也不构成《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款及第三十五条规定的申报不实，房管局注销房屋所有权证的行为缺乏事实和法律依据，判决撤销该市房管局于2000年5月29日作出的注销A公司房屋所有权证的决定。

       评析

        一、A公司申请所有权登记时所提交的要件是否齐全

        根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”那么委托代建合同等材料并不是该要件之一，很显然也不属于“其他有关证明文件”。从案情可以看出，A公司是在提交了上述要件以后房管局才为其颁发所有权证的，即要件是齐备的，既然要件齐备，房管局撤销为A公司颁发的所有权证是错误的。

        二、房管局为A公司办理初始登记正确，注销所有权证无依据

        本案有两个基本的、主要的法律关系，一是A公司向房管局申请进行房屋所有权初始登记法律关系，该法律关系源于A公司通过有关程序合法取得房屋所有权的法律事实；另一个法律关系是B公司与A公司之间的委托代建法律关系。两个法律关系彼此独立。B公司与A公司纠纷属于民事纠纷，是由第二个法律关系衍生出来的，从登记资料反映不出其是所有权人的证据，B公司对大楼的占有、使用、收益也不能证明其是所有权人。根据《城市房地产转让管理规定》第三条规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过实卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”该规定中的其他合法方式，包括了一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为。那么即使委托代建合同和8.27会议纪要等资料明确了该大楼权利归B公司，根据该规定，也是一种转让关系，即A公司取得所有权证后，再办理转让手续。

         综上所述，A公司提交的登记要件已充分说明了其完全拥有该大楼的所有权，该大楼的所有权是明确、清楚并无争议的，市房管局颁发所有权证并无不当。而A公司不提供委托代建合同等文件，并不影响该大楼的权属的确定，也不构成申报不实。被告市房管局向A公司发证后，又以A公司隐瞒重要资料，影响其对该大楼的权属的确认为由，注销房屋所有权证的行为缺乏事实和法律依据。法院的判决是正确的。

        提示：该房屋所提供的必备要件齐全，办理程序合法，登记机关以未提供委托代建合同、会议纪要为由认为当事人隐瞒重要资料注销产权证无依据。