误将查封房产办理过户，房管局行政侵权被判赔偿

         1995年10月，B公司与A公司签订某市场的《建筑工程施工合同》，由B公司承建土建、采暖工程。工程于1995年11月5日开工，次年5月31日竣工。A公司拿到该市场的房产证后，于1997年3月开张营业。然而，A公司因经营不善，市场始终运作不起来，拖欠B公司的工程款无力偿还。1998年9月28日，A公司与C公司签订了《房地产买卖契约》，将该市场房屋转让给C公司。同年10月16日，法院在执行银行与A公司的民事判决时，向房管局送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书。11月3日，C公司向房管局申请办理房产证，房管局审核后，于1998年12月23日给C公司颁发了房产证。后C公司将市场房屋作抵押，先后从银行贷款380万元。B公司见索款无望，遂将A公司告上法庭。法院审理此案后，于1999年3月22日判决A公司支付给B公司所拖欠工程款。法院鉴于房管局在发放房屋所有权证时，将被法院依法查封的房产办理了房屋过户手续，于2001年4月13日，给房管局送达了司法建议书，建议“注销A公司与C公司的交易过户手续，注销发给C公司的房产证，使该房屋恢复到法院查封时的状态”。房管局于2001年4月15日作出行政决定，注销了C公司房屋所有权证。

  　  C公司认为房管局没有尽到注意义务，登记产权后又以A公司在办理过户手续时“隐瞒事实真相，侵犯他人权利”为由，认定C公司与A公司的民事交易行为无效，注销了双方所签产权变更合同，并注销了C公司的产权，属越权行政行为。故于2001年4月，提起了行政诉讼，将房管局告上了法庭。

   　 2002年7月，法院作出了维持房产局注销C公司房产证的判决。C公司不服，提出了上诉。

   　 2002年12月，经法院审理，判定房管局作出的行政行为属于越权行政行为。但对原判中关于房管局注销产权证的行为予以确认。2004年2月16日，C公司又提起了行政赔偿诉讼。

   　 C公司称，其在办理房屋产权过户手续时，在尽了自己应有的注意义务后，有权利相信经房管局公示的房屋是无瑕疵的，作为善意的有偿取得该宗房产的第三人，C公司在此次交易中无任何过错。而正是由于房管局的过错，才造成了C公司缠入诉讼，停产停业，房管局应对其违法行为做出赔偿。

    　房管局认为，A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了A公司法定代表人已经变更、该房屋已被法院查封的事实，致使房管局将已经被查封的房产办理了转移登记手续，给C公司发放了产权证。此后房管局依据法院发来的《司法建议书》等法律文书，注销了C公司的产权证，并认为该行政行为没有给C公司造成直接经济损失，C公司的损失是因其与A公司的买卖合同无效而造成的；C公司的行政赔偿请求与房管局的具体行政行为无关，不应赔偿。

 　   法院认为，A公司在与C公司进行房地产交易时，向C公司隐瞒了其房地产被人民法院查封、扣押的事实，加之房管局审查不严，导致了房管局错误登记行为的发生。但是，房管局的错误登记行为并不是导致C公司权益受到损害的唯一原因，房管局的违法登记行政行为和A公司的民事侵权行为的共同加害才导致了最后的损害后果。因此，法院判决房管局赔偿C公司财产直接损失160.43万元的40％即64.17万元。一审宣判后，C公司不服，提起上诉。省高院认定一审判决认定事实不清，证据不足，将此案发回重审。

    　根据国家赔偿实行法定赔偿的原则，对财产权造成直接损害的，应根据责任大小给予赔偿。据此，法院认为：C公司提出的各项诉讼请求中，只有购房款属于房管局错误颁发房屋所有权证对其财产造成的直接损失，而其他各项支出均属其购房后的正常经营活动，不是直接损失，不予支持。另依据《合同法》的规定，C公司在签订《房地产买卖契约》时，未审查A公司的主体资格和法人代表，由此造成房管局错误登记行为的发生。因此，C公司对购买房屋所造成的经济损失，也应承担一定的过错责任。据此，法院以原告的损失并非全部由被告造成、A公司在此案中负有一定责任为由，作出认定：原告应当向A公司追偿部分损失；房管局仅对  因自身的失职行为给当事人造成的经济损失承担相应的赔偿责任。2004年11月1日，法院作出终审判决，判决房管局赔偿C公司财产直接损失160.43万元的60％即96.26万元。

        评析

    　一、房管局收到协助执行通知书后应停止办理房屋转移登记

  　  《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让。本案中争议的房屋属于查封状态，依法不能转让。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十八条规定：“被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。裁定书应送达被执行人。采取前款措施需有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位。”第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。”本案中，在房管局为C公司申请办理房屋产权过户前，法院就向房管局送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书，因此房管局应停止给A公司办理房屋产权转移手续。

   　 二、房管局注销给C公司颁发的房屋所有权证是正确的

   　 《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，“申报不实的或因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的”登记机关有权注销房屋权属证书。本案中A公司蓄意向房管局隐瞒房屋已被查封的事实，房管局也没有按照法院发出的协助执行通知书停止办理A公司的房产转让手续，双方在登记发证的过程中都存在错误，应依法予以注销。

三、房管局因疏忽办理转移登记应承担相应的责任

    　由于房管局的疏忽，在法院向其送达了“停止办理A公司的房屋产权转移手续”的协助执行通知书后，仍给A公司的房产办理了转移登记，该行政行为存在明显过错。送达协助执行通知书的目的，就是为了防止因办理产权过户手续而造成财产转移，从而损害第三方的利益，而房管局的这一做法恰恰损害到了第三人的合法权益，因此应承担相应的责任。

  　  四、A公司隐瞒房屋查封事实应承担相应责任

　　A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了其法定代表人已经变更、房屋被法院查封的事实，存在重大过错，根据民事过错归责原则，应承担赔偿责任。C公司购买房屋时未对A公司法人代表及所购买房屋的状况做深人了解，自身存在过错，也适用过错归责原则。所谓民事责任是指民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。它有过错归责原则、无过错归责原则、公平责任归责原则之分。过错原则是指行为人因故意或过失造成他人损害的，应承担赔偿责任，有主观过错和客观过错之分。它以行为人的过错作为责任的构成要件，加害行为人主观上具有故意或过失才承担责任；它以行为人的过错程度作为确定责任范围、责任形式的依据。本案中，A公司和C公司在办理房产过户时都存在主观上的过错，应适用过错归责原则。房管局在办理登记时违反法律规定，未尽审查职责，适用行政违法归责原则。一般来说，行政赔偿或国家赔偿归责原则主要有过错加违法或不法原则、过错归责原则、违法归责原则三种。我国采用的是违法归责原则。所谓违法归责原则是指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律侵犯公民法人合法权益并造成损害的，国家承担赔偿责任。《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”即国家只对违法行使职权的行为才承担赔偿责任，如果行使职权的行为是合法行为，国家不承担赔偿责任。违法归责原则是客观的，避免了过错原则在主观认定上的困难，它以职务违法为承担赔偿责任的前提，有效区分了国家赔偿和国家补偿责任。综上，本案中A公司、C公司的混合过错行为和房管局违法过错导致了最后的损害后果，三者都要承担相应的责任。所谓混合过错是指对于损害的发生，不仅加害人有过错，而且受害人自也有过错。其特征是加害人的过错行为与受害人的过错行为均为受害人损害发生的原因。由于在混合过错的情况下，受害人的损害既不是完全由加害人造成的，也不是完全由自己造成的，因此，必须确定并比较加害人和受害的过错程度，并据此确定责任的承担和责任的范围。如果一方的行为对损害结果的发生起主要的作用，那么他应承担主要责任，另一方承担次要责任；如果双方过错相当或过错程度难以辩别，则平均承担责任。A公司在办理房屋产权过户手续时隐瞒了其法定代表人已变更、房屋被法院查封的事实，自身存在严重过错，应该承担主要责任。C公司购买房屋时未对A公司法人代表及所购买房屋的状况做深人了解，存在过错，应承担次要责任。法院判决房管局赔偿C公司财产直接损失的60%，依据不充分，责任划分不明，房管局违法颁发房屋所有权证对C公司财产造成的直接损失只应承担次要责任。根据《民事诉讼法》第一百零二条第六款的规定，“人民法院对拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”房管局工作人员对已被查封的房产办理转让登记，工作中存在明显过错，应按照该条规定处理。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条规定，“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”因此，A公司要承担相应的赔偿责任。

   　 提示：申报不实或因登记机关工作人员工作失误造成权属登记不实，登记机关可注销房屋产权证。是否有查封等禁止流转的情形是登记审查中的重要环节，登记机关未尽审查职责应承担相应的赔偿责任。