土地使用证是办理抵押登记的要件之一

        2000年8月，A公司向某商业银行借款300万元，期限两年，并用B公司价值750万元、面积1000平方米的1号营业房为该笔借款作抵押担保。办理抵押登记时，A公司提供了房产证、国土证、借款合同、董事会决议、授权委托书、营业执照、房地产评估报告等一套齐全的手续。2002年6月，A公司偿还300万元贷款后，又追加B公司同样价值750万元、面积1000平方米的2号营业房作抵押，向某商业银行借款600万元。即抵押物为B公司价值1500万元、面积2000平方米的1, 2号营业房。办理抵押时，A公司提供了办理上笔抵押时除国土证、评估报告外的全部资料。A公司称，国土证交回B公司做年度财务审计暂不能出示，仅提供了不能出示国土证的情况说明。A公司也未对抵押物再进行评估只是抵押双方共同签订了抵押物价值确认书。2003年11月，A公司注销了前笔抵押，继续与某商业银行签订了600万元的《借款抵押合同》，并对合同办理了具有强制执行效力的公证。合同中仍然约定用B公司的1, 2号营业房为该笔借款作担保。抵押登记资料也与前笔抵押所提供的资料相同。2004年4月，A公司逾期未偿还贷款，银行遂向法院申请强制执行抵押的房产，法院查封了B公司抵押的房产。

        B公司称，A公司负责人李某与B公司负责人何某私交甚好。B公司曾于2000年8月、2002年6月两次提供上述房产为A公司向某商业银行贷款作抵钾担保。但2003年11月，B公司并未再提供该房产给A公司作抵押担保。A公司负责人李某骗取了该房屋的产权证、B公司过期的印章，伪造了B公司的《董事会决议》、《授权委托书》、法人私章、三名董事的签名、价值确认书及不能提供国土证的情况说明，通过了银行、公证处、房管局等部门，将B公司的房产办理了抵押登记，从银行贷款600万元。

        B公司认为房管局在办理抵押时没有审验国土证和房地产评估报告遂以房管局办理抵押登记审查不严，错误发证为由向法院提起诉讼，要求撤销给银行颁发的他项权证并赔偿损失。

评析

        一、房管局在办理抵押登记时审查不严

        《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起七日内作出是否准予登记的书面答复。”本案中B公司初次抵押时，根据上述规定提供了齐全的资料，但在后两次抵押时未提供国土证，只是提供了不能出示国土证的情况说明。房管局在办理后两次抵押过程中考虑到是续贷，就未严格按要求审查抵押人的国土证，存在审查不严。

        二、B公司对产权证的保管、印章管理等方面存在过错

        《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”B公司未妥善保管本公司的房屋权属证书，称是被他人骗走，自身存在过错。同时，B公司对本公司印章的管理也不规范，对过期的印章未妥善处理导致他人非法利用。

        三、法院强制执行公证书依据不充分

        公证是指国家专门设立的公证机构根据法律的规定和当事人的申请，按照法定的程序证明法律行为，有法律意义的文书和事实的真实合法性的非诉讼活动。一般来讲，公证书具有证据效力、强制执行效力、法律要件效力。本案涉及到公证的强制执行效力问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条规定：“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行”。由此看出，公证机关赋予强制执行效力的只是债权文书。本案中，公证了的《借款抵押合同》，不仅证明A公司与银行之间的600万元的债权债务关系，而且还包括了依该债权债务关系而产生的抵押权。在这份公证书中，A公司以B公司房产抵押给银行以抵偿其债务的这部分内容，不是民事诉讼法第二百一十八条规定的“债权”，而是“物权”。对物权强制执行在民法理论上没有依据。民事诉讼法也并未赋予公证物权文书以强制执行效力。公证机关赋予强制执行效力的公证文书超越了法定的范围，属于错误的公证文书。法院以该公证书作为强制执行的依据是错误的。

        四、房地产评估不是抵押登记的必经程序

       房地产评估是专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。评估价值仅仅是对房地产价值的一个证明。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条规定，“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。”因此，房地产评估不是房管局在办理抵押登记中的必经程序。
综上所述，本案房管局的过错在于后两次抵押未要求提供土地使用权证，因此办理抵押登记的法定要件不完备。

      提示：登记机关办理抵押登记时，国有土地使用证是登记的要件之一，房地产抵押价值可以由当事人协商议定，也可以委托评估机构评估。对公证的物权文书法院不应强制执行。