园艺场能否取得房产证

       1982年12月，某省人民代表大会常委会办公厅与某市某公社签订了“征地赔偿协议书”，征用该公社一块土地。1987年4月，办公厅将其中的部分土地无偿借给某街道办事处使用，1994年12月，某园艺场以自己的名义从某区国土局取得了街道办事处使用的这部分土地的国有土地使用权证，并向市房管局提交了房产登记申请表、建设工程规划许可证、国土使用证、房产登记通告、建筑图纸，申请办理修建在该土地上的房屋产权证，房管局于1995年1月5日填发了关于该房屋进行房产登记的通告，该通告上有“张贴期满居委会主任签署意见盖章”一栏，在此栏中，该园艺场加盖了公章。1995年1月23日房管局对该园艺场颁发了房屋产权证，1995年5月，该省人民政府向办公厅颁发了上述土地的国有土地使用证，1999年7月20日，该市区国土局作出行政处罚决定，将该园艺场非法获取的土地使用证予以注销。1999年9月巧日，该园艺场将该房屋抵押给周某，并办理了抵押登记，1999年9月20日该园艺场将房屋和土地移交给原告使用，2000年4月经某区法院执行过户给了周某，2003年经该区法院强制执行，该房屋又过户给了唐某，被告于同年3月为唐某办理了房屋产权证。省人大办公厅于2004年8月以房管局颁发给园艺场产权证的主要依据不足为由向法院提起诉讼。

        原告省人大办公厅认为，被告市房管局作出房屋产权的登记行为时并未审查该园艺场是否进行了工商登记，且通告由该园艺场自己盖章，被告为其颁证的主要依据不足，侵犯了原告的合法利益，应依法撤销。

        被告房管局辩称，该园艺场在申请产权登记时提交要件齐全，被告经公告后作出的准予登记的被诉具体行政行为合法，且鉴于该房屋已经过多次转移，某区法院又先后作出两次判决，该具体行政行为已为生效的判决文书羁束，故本案不属于行政诉讼的受案范围，另原告不属于能独立承担民事责任的内部办事机构，也没有提供任何证据证明自己是讼争行政行为的相对人，与被诉行政行为没有法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格，而原告自1999年9月收回该房屋时就应当知道该土地上的房屋已由园艺场办理了产权证，原告应当至迟于2001年9月以前提起行政诉讼，原告在2004年8月提起诉讼时已经超过了法律规定的起诉期间，应被驳回起诉。

        第三人唐某认为，原告是一个内部办事机构，与被诉具体行政行为无法律上的利害关系，其起诉超过了法定期限，该房屋已经两次转让，该初始登记行为也已被注销，不具有可诉性，请求法院依法裁决驳回原告的起诉。

        法院经审理后认为，该区法院虽然进行了两次判决，但只能表示该诉讼房屋的初始登记行为被羁束，并未对被诉具体行政行为的合法性作出评判，因此本案的被诉具体行政行为并没有被生效的判决所羁束，原告于1999年办理了国有土地使用证也应认定原告与该具体行政行为存在利害关系，具有诉讼主体资格，该办公厅能够提交组织机构代码证原件也证明其具有独立民事责任能力，办公厅自收回房屋后并不必然知道该房屋已进行了权属登记，因此该案也并没有超过诉讼时效，而园艺场未办理工商登记，被告将其作为产权人不符合规定，且提交要件并不齐全，被告颁布的通告由于最后由园艺场自行盖章，该通告行为并不成立，判决撤销被告于1995年1月23日对该园艺场的产权登记行为。

        评析

        一、办公厅是否具有诉讼主体资格

        被告与第三人提出办公厅属于内设办事机构且与被诉具体行政行为之间没有法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格的说法是否正确呢？首先机关法人是指依照法律和行政命令组建、以国家预算拨款作为独立活动经费、从事国家管理活动、具有法人地位的各级国家机关。国家机关是依据法律和行政命令而成立的，取得法人资格不需要经过核准登记程序。有独立经费的机关从成立之日起，具有法人资格；其独立经费是来自国家和地方的财政拨款，主要用于从事必要的民事活动。机关法人以法人名义从事民事活动所产生的债务，应以其独立经费承担有限责任。在本案中因原告提供的组织机构代码证上证明其机构类型为机关法人，则其能够独立的承担民事责任。其次，被告向园艺场的颁证行为侵犯了办公厅的合法权益，办公厅与被告的具体行政行为存在法律上的利害关系，因此原告人大办公厅具有诉讼主体资格。

        二、园艺场是否具有登记主体资格

        首先，农村承包经营组织不属于工商登记的范围，其当然不能进行工商登记，那么是否就不具有登记主体资格呢？笔者认为不能一概而论，只要具有民事主体资格就应该具有登记主体资格，所谓民事主体又称民事法律关系的主体，是指依照法律规定能够参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人。园艺场是否属于民事主体呢？我国民法通则只赋予了自然人和法人的民事主体资格，然而在现实生活中还存在着大量的不具有法人资格的组织体，在我国《民事诉讼法》里面确认了其民事主体的地位，它具有这样一些主要特征：须具有稳定性的人合组织体，须有自己特定的经营范围，须有能够由自己独立支配的财产或经费，须设有代表人或管理人，须以非法人组织的名义进行民事活动。从这些规定看来，承包经营组织应属于非法人组织，其完全可以不经过工商登记而获得民事主体资格从而成为登记主体。

        三、公告是否是取得产权证的必经程序

        从行政法理上说，主要程序即法定程序违法的，必须予以撤销，次要程序违法的，则无须撤销，可以经补正后认定其依然有效。因此，公告对本案是否造成影响要看公告在当时是否属于登记的主要程序，如果属于主要程序，该园艺场在公告上加盖的公章并非是公告明确要求的居委会主任盖章，不符合公告程序要求造成了房管局具体行政行为违法，如果公告不是主要程序，不符合公告程序要求只能说在行为方式上有瑕疵，房管局的具体行政行为也不因公告程序不符合规定而违法。那么本案中公告在当时是否属于主要程序呢？该市政府出台的《产权产籍管理暂行办法》第十四条规定：“办理产权登记，房屋产权产籍主管部门应当发出公告询异（人民法院依法确认产权的除外），从公告之日起十五日内无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式发布。”也就是说公告仅仅是询异的一种方式，并不是办理权证的主要和必备的程序，公告并不能影响和决定权利的归属。

       四、园艺场办理产权登记的要件是否齐全

        根据《城市私有房屋管理条例》第七条的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。从案情看来，园艺场提供了上述材料，应认定提交的要件齐全。

       五、两张国土证并存体现管理弊端

        从案情可以看出，1994年12月区国土局向园艺场颁发了国有土地使用权证，1995年，省人民政府又向原告颁发了国有土地使用权证，而一直到1999年，区国土局才注销对园艺场的国土证，也就是说对同一块土地，原告和园艺场都同时分别具有国有土地使用权长达4年之久，很明显，省、区国土局在管理上存在混乱。

       六、房管局为园艺场办理抵押登记是否合法

        房管局是在1999年9月为园艺场办理抵押登记，而1999年7月，区国土局已经注销了园艺场的国土使用证，根据《城市房屋抵押管理办法》第三十二条的规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”因此，园艺场在办理该房屋的抵押时，国土使用证应是其提交的必备要件，由于该国土证已经被注销，当事人不可能提供出合法的土地使用权证，房管局在办理抵押登记中存在瑕疵。

        综上所述，房管局根据国有土地使用证、建筑工程规划许可证等资料办理初始登记，要件齐备、程序合法，在公告中虽存在瑕疵但不影响初始登记效力，在办理抵押登记中，由于区国土局颁发的土地使用证已注销，存在要件不齐或审查不严的失误。法院判决撤销园艺场产权登记行为值得商榷。

        提示：首先园艺场作为农村承包经营组织可以取得房屋产权证，人大办公厅属机关法人具有主体资格，公告并不是取得产权证的必经程序，登记机关在办理初始登记时资料齐全，主要程序合法，在办理抵押登记时存在瑕疵。