土地项目储备收益过低 保险机构萌生退意

业内人士透露，监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目。“原因是收益率过低且风险难以控制。”这意味着，除了银行收紧土地一级贷款后，保险机构开始对土地市场的风险表示担忧。

据某保险资产管理公司相关人士介绍，监管部门之所以不再对险资投资土地储备项目放行是由于保障房土地储备收益前景不明，且未形成成熟的运营模式，政策风险很大。

目前险资参与土地储备的最大项目是“蓝德计划”（LAND）。该计划于今年6月获批，由北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内7家保险资产管理公司签订，规模290亿元。各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备，但不涉及二级市场。

但某保险资产管理公司的人士透露，到目前为止，“蓝德项目”的回报率连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存款利率。今年剩下的时间里，预计市场资金面紧张的形势会加剧，因此险资对土储项目尤其是保障房土储项目心存疑虑。

此前有消息称，“蓝德计划”实际到位资金只有约110亿元，不足预计规模的40%。且项目牵头机构也仅有30亿元募集资金到位,远低于预期。

业内人士分析，目前虽有几单保险资金参与保障房建设的项目，但都没有披露具体的运作模式。同时，项目预期收益怎样确定、如果项目运作过程中出现问题怎样保证收益等都不明确。

上海某土地部门的人士介绍，在保障房运营方面的确有些问题没有解决，大家都是走一步看一步。商业项目都必须有一个成熟的项目规划：预期收益怎样，几年收回投资，怎样收回等。但这些问题在保障房项目上都没有明确。

险资参与保障房用地的土地平整、土地储备等都没有问题，但这些土地什么时候、以怎样的价格、卖给谁都是问题。出让给保障房开发商的土地价格势必低于商品房，参与土地开发的险资如何保证收益这是第一个问题。因为是保障房，所以其购买、使用者是指定的、有限群体。如果保障房卖不出去或收不回租金，政府是否会回购、什么时候以怎样的价格回购，这是第二个问题。“如果第二个问题没有解决，那么就没有开发商会接手保障房用地，险资就不能最终拿到收益。”土地部门的人士分析。