小产权房买卖司法解决的尴尬和隐患

购买小产权房的合同终审被判无效后，画家李玉兰将卖房农民马海涛起诉到法院索赔48万元补偿。这起全国首例北京宋庄画家村画家向小产权房房主索赔案画家李玉兰的代理人说，2002年7月1日，她购买了马海涛位于通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及院落。2006年12月，马海涛起诉要求确认买卖协议无效。此后，市二中院作出终审判决，判决房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。 李玉兰表示，马海涛在卖房时明知国家有禁止性规定，但是为了利益仍把房卖给了自己，此后因房价飞涨提出退房要求，实属有失诚信，因此应当赔偿给自己造成的信赖利益损失48万元。李玉兰还说，市二中院终审判决时，法官曾明确表示，“合同无效的主要责任在于马海涛的反悔。对此，画家李玉兰可另行主张赔偿。” 在国家土地政策、法律没有进行修改之前，既维护了法律的严肃性，也维护了各方当事人的合法权益。”       这并非没有先例，海淀区此前曾经在4个农民房买卖纠纷案件处理中，做出买卖协议无效，但卖方需要赔偿30万-50万元的判决。  　　此前，北京市高院下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民对买房者进行赔偿，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%。        这些个案的处理让购买了小产权房的人们似乎看到了希望，只要小产权房相对于城市商品房的价格优势继续存在甚至扩大，只要解决小产权房问题民不举官不究，将会有越来越多的人加盟这种非法利益共同体，“痛并快乐着”。调查显示，小产权房在西安已占商品房总量的25％～30％，在北京已占20％左右，在深圳可能接近50％。小产权房日益泛滥，解决得越晚，付出的经济、社会成本就越高。      从某种意义上讲，这些判法是把买卖小产权房的风险变成了解除买卖小产权房合同的风险。公众本希望司法途径给出一个解决问题的判例，到头来却发现，维持原状可能才是明智的选择。因为小产权房买卖双方付出司法成本后，得到的却是一个双输的结果。        尽管法律早就规定小产权房非法，政府部门也曾多次提示小产权房有风险，但如何具体处置小产权房，至今没有明确说法。在今年全国两会上，全国政协委员、清华大学教授蔡继明提交了《关于妥善解决小产权房问题的建议》的提案。蔡继明提出，对违反农村用地规划，擅自占用耕地建商品房的，必须依法处理；对利用农村集体建设用地建设的小产权房，则应该尽量在补缴相关税费以后，转变为正式产权。政府还可以通过回购等手段，将小产权房转变为经济适用房和廉租房，这都比简单的拆除效果好。再比如，对符合农村用地规划的小产权房，统一以租赁取代买卖，重新签订交易合同。该方案就很有建设性，值得权衡其是否可行。     与其天天嚷嚷着它违法却久拖不决，不如用更妥当的方式让它合法化。与民有益。