分家协议的问题

您好
我想咨询一下;
我外公有两处房产，名字写的他的，有两个女儿，我父母赡养的家里的两位老人家，外公生前说过谁赡养了他就先给谁一处房子，但是没有遗书，街坊邻居都知道这个事。外公92年去世。98年一处房子拆迁，拆迁过程中由于平方数不够所以我父母补了钱，然后要办理产权证，因为房产时候98年拆迁的，拖了很多年。01年才办理的，我们那条街的一位婆婆给我妈说要写一个分家协议才能办产权证，我妈妈就在不懂的情况下签了一个分家协议，分家协议是这位婆婆起草的，然后我妈妈签了字，居然还去拿居委会的公章盖了一个。我外公的另外的一位女儿并不知情，所以她的名字也是我妈妈签的，手印也是我妈妈自己盖得自己的，上面也有那个婆婆的签字。剩下的另外一处房子至今还是我外公的名字，房产证也在我家。前年我外公另外一位女儿过世了，姑父就说我们已经分了家的了，我想请问一下，这个分家协议只是我妈单方面签的，有法律效应没有？现在去问那个婆婆，问她为什么叫我们去办房产证的时候签这个协议，她推脱是另外一位当官的说的，我们也去了，那位领导说重来没有说过办理房产证要我们写分家协议，我感觉我妈妈被骗了，就算是一边要一边的房产，现在我外公名下的那处房产其中有几十个平方也不是产权证里面有的，是我妈妈重新补上去的。我想问一下这个协议有法律依据吗？