【上海房产律师】拥有房产证未必拥有所有权

案件回放

原告李丽鹃（化名）与被告王兵（化名）系夫妻关系。2002年9月，被告注册成立了一公司并担任公司法定代表人。2005年3月，二人购买了位于南岗区宣化街建筑面积为169平方米的房屋一套。房屋产权登记证书记载该房屋所有权人为原告李丽鹃。自2005年5月，被告王兵即占有使用该房屋。2005年6月，王兵将该房屋用作公司办公。因夫妻双方产生矛盾，2007年原告诉至法院，要求被告支付房租并搬出该房。

法院经审理认为，原、被告并未签订房屋租赁合同，被告占有、使用涉案房产的事实，亦不能必然得出双方存在事实上的房屋租赁关系之结论。原告要求被告支付占用期间房屋租金之诉请，于法无据，法院不予支持。涉案房产系在原、被告婚姻存续期间购置，被告亦向房屋出卖方交纳过维修基金、天然气集资款等费用，原告无证据证明双方作出该房产归原告一人所有的明确约定，故房产证关于所有权人为原告的记载不足以反映该房产的真实权利状态，应推定为夫妻共同财产。原、被告对之有平等的处分权。被告将之用于公司经营之行为并无不当。且被告占用房屋至今已达两年之久，应推定为原告对该行为明知并予以认可。原告要求被告从该房产处搬出之诉请，无事实及法律依据，法院不予支持，故判决驳回原告诉讼请求。

1998年10月，原告于某经审批取得国有土地使用权证，并建造商住楼三层三间，但未领取房屋所有权证。次年，原告于某将该房以30万元的总价卖给被告刑某。协议签订后，被告刑某付清房款，原告于某遂将房屋土地使用权证一同交付给被告刑某占有、使用。被告刑某未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证,占有、使用该房屋至今。2006年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，于某向刑某提出要求增加房款，遭刑某拒绝，于某遂向法院起诉，要求确认买卖合同无效，返还房屋。

法院经审理认为，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵标的物，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。本案中，于某、刑某都有买卖、交付房屋的真实意思表示，于某就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是于某应尽的义务。于某违反该义务，不应得到法律的保护。刑某作为买受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。故双方的房屋买卖合同真实有效，受法律保护。原告以未办理房屋产权证书为由要求解除合同，法院不予支持，并判决驳回原告诉讼请求。

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