北京拆迁系列二：尴尬的拆迁裁决书

【事实概要】 位于北京市朝阳区的豹房南里住宅小区是中国科学院于1964年前后建立的职工宿舍区。2006年9月20日，该住宅小区拆迁工程由拆迁人中国科学院地理科学与资源研究所正式启动，拆迁居民达419户。 由于拆迁单位所开具条件不甚合理——其一，接受补偿款，一般按7000元/㎡计算；其二，回购新房，每户需交纳30万不等购房款。对此，部分居民不能认可，未与拆迁单位达成协议。2007年2月中旬，24位当事人委托杨在明律师代理其拆迁事项，期望能以10000元/㎡上下的价格进行货币补偿。 历时五个多月，经过了多轮谈判、应对冰冷的拆迁裁决书、诉讼，该案以所有当事人期望值的等于或大于实现而圆满终结：大部分当事人以13000元/㎡货币补偿达成协议，少部分当事人进行了房屋安置，即以建于1999年且位于原住宅周边地区的房屋进行安置。安置房屋面积均大于被拆迁房屋面积。 【办案掠影】 该案的一大独特之处在于委托人的多数性，故理顺什么时候分案处理、什么时候同案处理非常有必要。同时，将当事人团结起来，让多元的智慧碰撞出新锐的解决问题之法，也是相当地有价值。 办案第一计：智谋谈判！ 接受委托之后，首先，主动与拆迁人中国科学院地理科学与资源研究所接洽，尽量做到知己知彼。然后,有步骤地与对方进行谈判，直逼对方底线。 几轮谈判下来，6名委托人成功地与对方达成货币合理补偿协议。 办案第二计：沉着应对拆迁裁决书！ 2007年3月份，经拆迁人申请，朝阳区房屋管理局向7名当事人下达拆迁裁决书。面对拆迁裁决书，到底谁会陷入尴尬的境地？ 经过对已掌握情况及对应法律事实的分析，杨在明律师选择了依法对拆迁裁决书提出行政复议。复议期间，拆迁人再次找到这7名当事人谈话。经代理律师的参与以及析理明法，在复议结果做出之前，7名当事人均满意地与拆迁单位达成协议。 5月份，仍在坚持主张自身权利的11名当事人中，又有7名当事人接到朝阳区房屋管理局做出的拆迁裁决书。杨在明律师提起第二次行政复议。该复议程序与诉讼程序之间的交叉，奠定了拆迁户们最后的胜利！ 办案第三计：三诉拆迁许可证！ 在本案中，杨在明律师又一次发现了在拆迁许可证的取得上存在诸多违法之处。于是，他决定三诉拆迁许可证。 3月份，杨在明律师代理委托人中的五位当事人提起拆迁许可证之诉，直呈其实体及程序上的不合法。该诉讼程序进行到第一次庭审完毕时，又有五位委托人决定踏上诉讼征途！不过，由于拆迁人迅速找到这五位委托人和谈，满足其所提条件，达成了拆迁补偿安置协议。后，这五位委托人欣然撤诉。 4月底，一审判决下达，败诉。至此，5原告已有两位成功达成高于其期望值的拆迁补偿协议。剩余3位坚持不懈，于5月中旬诉至上诉审。上诉审持续了2个多月，最终以诉求得到实际实现的上诉人撤回上诉落幕。 【律师说法】 谈判、复议裁决书以阻挡其效力、诉讼贯穿本案始末，亦是律师办案的着力点。 第一，              在谈判中要做到有的放矢。谈判上风的取得，关键在于哪一方能使另一方感受到妥协的必要。换言之，即有的放矢！其一，须明确你想要什么；其二，须探明谈判对手在谈判事项上的弱点；其三，为你的期望值找到硬性依据，例如法律依据、政策依据；最后，有条不紊地将以上三点信息传达给对方。 第二，              在法律程序中要稳、准、狠。当事人选择走法律程序，是为了更好地使自己的被损利益得到法律救济。所以，把握好法律程序为重中之重。本案所历经的法律程序包括行政诉讼与行政复议。具体提炼对其的运用之道，可概括为稳、狠、准三字真言。所谓稳，即对于任何一项程序，在进行之前要做到准备充分以求其稳；所谓准，即对于已发生、可能发生的法律事实准确对应有效的法律程序，对对方起到震慑作用；所谓狠，即在诸多纷繁复杂的攻击点中找到最有力度、深度的策略。 第三，              让人多成为一种优势。 在拆迁案中，站起来维权的人属于少数，这少部分人聚合起来共同维权的更是凤毛麟角。本案中，委托人多达24人。事实证明，在智慧的润色下，人的多数性可以转化为一种战略资源！ 回顾本案，尤其是回味即将诉讼胜利而改写行政诉讼平素轨迹的那一刻，回味出于多方面因素而以我方终止程序流于平静的那一刻，颇有荡气回肠之感。它教给律师们、教给当事人们——团结＋智慧＝胜利！                                                 2007年8月笔