购买二手房遭遇业主违约怎么办

作者：北京市盈科（深圳）律师事务所  祝祥霞律师

 一、“330新政”主要内容是什么？

主要内容有两方面：

1、调整贷款首付比例。首套房公积金贷款首付比例从30%下调至20%；二套房原则上不批准公积金贷款，已结清相应购房贷款的二套房公积金贷款首付比例不低于30%。首套房商业贷款首付比例不低于30%，二套房商业贷款首付比例从70%下调为40%。

2、营业税免征期从5年改为2年。

二、“330新政”对深圳二手房楼市产生了什么影响？

    330楼市新政一出，几乎无需专家预测，市民全体一片哗然，地产中介一片沸腾，深圳二手房楼市迎来了疯狂涨价潮。新政前市值约180万左右的房子，截止当前，市值约250万，相比增长约40%左右。

疯狂涨价第一时间诱发了业主疯狂违约潮。部分业主再三反价，部分业主宁愿赔偿也要违约。按照一般地产中介的买卖合同格式合同版本：违约责任大多为双倍返还定金或按照房屋成交价的20%支付违约金。依照房价涨幅40%计算，即使承担了20%的违约金，业主让然可以赚取20%涨幅利润。在暴利驱使下，契约精神被抛之脑后，诸多买家苦不堪言。本律师近期接到大量房屋买卖合同纠纷咨询求助电话，部分来自卖家，部分来自买家。现就二手房买卖中卖家违约，买家应对策略及诉讼要点做以特别提示。

三、业主违约买家怎么办？

针对业主违约的不同情况，可能存在两种形式。一种是反价，要求买家在原本合同约定的成交价上增加房款；另一种是毁约不再履行合同义务。买家作为守约方，依据双方买卖合同及《中华人民共和国合同法》的规定，可以要求业主承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任的承担方式概括为两类：继续履行合同或者解除合同并要求对方承担损失赔偿责任。作为守约方，买家可与卖家充分协商，要求以合同为准。若业主方违约态度明确，双方无法协商一致，应尽快选择咨询专业律师，并视情况启动诉讼程序。

 北京市盈科（深圳）律师事务所祝祥霞律师联合整个律师事务所二手房买卖领域专家律师组成律师团，针对二手房买卖违约问题进行了多番讨论、多次沙龙研讨，已形成系统性解决方案。目前接触案件50%左右通过调解、和谈方式得到了快速、高效、完美解决，剩余50%案件进入诉讼程序，已在不同程度的帮助买家减少损失，防止损失扩大。盈科律师的二手房买卖合同研讨沙龙得到深圳大量媒体关注，信息皆可搜索浏览。

北京市盈科（深圳）律师事务所祝祥霞律师近期接到大量相关咨询电话，每个咨询者的购房进度不同、买卖合同进行程度不同、涉案房屋产权状况不同、业主违约情形不同、各个买家资金状况不同、可承受的诉讼成本及诉讼风险不同、各个买家的利益诉求不同，欢迎各位买家来电、来所咨询相关法律规定。本律师也将在二手房买卖合同纠纷案件中，针对不同情况在后期的文章中做更细致的分析，敬请关注。