原江律师支招买卖二手房应审查的事项

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原江律师支招买卖二手房应审查的事项

　　1、权属审查

　　二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

　　2、买卖双方主体资格审查

　　（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

　　（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

　　（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

　　（4）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。

原江律师支招买卖二手房应审查的事项

　　3、共有财产审查

　　共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。

　　4、权利限制审查

　　应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

　　5、他项权利设置审查

　　应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

　　6、优先购买权审查

　　（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

　　已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

　　（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

原江律师支招买卖二手房应审查的事项

　　7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：

　　（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

　　（2）依法收回土地使用权的；

　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

　　（4）权属有争议的；

　　（5）未依法登记领取权属证书的；

　　（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

　　（7）列入动拆迁范围的；

　　（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　8境外人士买卖的限制

　　委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

　　9要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

　　为保证委托人的合法权益，要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

原江律师支招买卖二手房应审查的事项

北京148房产纠纷律师团 010-51286781
首席律师首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。
原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。

本律师团近期承办的部分房产纠纷案件：
◆朴某（韩国籍）与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷
◆海淀区王某与张某二手房买卖合同纠纷
◆朝阳区谢某与北京XX房地产经纪公司二手房买卖居间服务合同纠纷
◆朝阳区李某与金某公房承租权纠纷
◆石景山区王某房产继承纠纷圆满和解结案
◆北京石景山王某离婚房产纠纷上诉
◆北京门头沟区关某与北京某房地产公司商品房买卖纠纷
◆海淀区世纪城孙某与北京某房产经纪公司二手房居间合同纠纷
◆丰台区史某与王某二手房买卖合同纠纷
◆北京海淀某小区业主与北京某开发有限公司房屋质量纠纷案
◆朝阳王某与李某公房承租权纠纷
◆方某与北京海淀区建委房屋权属登记行政纠纷；
◆海淀区朱某与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷；
◆石景山区夏某与赵某存量房买卖合同纠纷
◆朝阳区北京某科技发展有限公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷；
◆房山区史某与袁某二手房买卖合同纠纷；

近期承办的部分征地房屋拆迁案例：
兰州西固区某村集体土地征收补偿，三封律师函成功阻止非法征地。
天水市北道区某村土地征收补偿，补偿费平均递增20%
北京市通州区魏某房屋拆迁案，化不利为有利，巧妙借势实现自己的诉讼目的；
江西九江张某房屋拆迁案，通过有理有利的律师函，成功阻止房屋被强制拆迁，延续两年至今仍在居住；
福建三明朱某等十户村民征地案，通过律师介入，成功阻止房屋被强拆，当事人的养殖场、菜地仍正常经营。
陕西咸阳陈杨寨十六户村民旧城改造案，通过律师介入，部分当事人已取得满意的补偿，其余部分仍在争取中。
江苏省无锡市许某等100多户集团房屋拆迁案；
武汉市某商厦20个商铺承租房屋拆迁案；
吉林省白城市经济开发区某养殖基地征地拆迁纠纷案件，介入4个月，提高补偿60万；
黑龙省齐齐哈尔市王女士经营性房屋拆迁补偿安置纠纷案，介入2个月提高补偿60万；
北京市昌平区张某房屋拆迁案，从接到拆迁公告到强拆通知书，2个月时间由320万增加到5套80平米房屋和60万拆迁补偿款；
天津市河西区李某承租公房拆迁案，成功解除拆迁人想通过解除租赁合同来达到不予补偿之目的，获得胜诉；
北京市丰台区李某房屋拆迁案，接到行政裁决书后委托律师，3个月时间成功增加拆迁补偿56万元；
北京大兴李某宅基地拆迁补偿纠纷，三天时间完美完成增加一套房屋的愿望。
兰州西固区某村集体土地征收补偿，三封律师函成功阻止非法征地。
天水市北道区某村土地征收补偿，补偿费平均递增20%
内蒙包头王某等15户与某开发商拆迁纠纷，每户多争取30平米安置房
河南郑州二七区某工厂国有土地征收和房屋拆迁补偿，通过系列诉讼，取得优势地位，迫使开发商追加补偿300万。
安徽合肥某小区业主和某开发商拆迁纠纷，通过合法维权成功按照市场价给予补偿