北京宣武区经济适用房纠纷律师 住宅用地使用权期满将自动续期

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全国人大法律委员会副主任委员胡康生对物权法草案四审稿作了说明。他介绍，草案共对十方面问题进行了修改。王轶点评称，如对征收、征用区别对待，并且对合理补偿取消了“按照国家规定给予补偿”的规定，明确为赋予业主委员会诉讼主体资格等都是亮点。

全国人大常委会在7月10日将草案三审稿向社会全文公布征求意见，截至8月20日，共收到意见11543件。胡康生表示，四审稿除了根据常委会组成人员的审议意见，还包括民众意见。如原来规定征收征用应当按照国家规定给予补偿，但民众反映“国家规定”太匡泛，所以四审稿修改为，“具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

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胡康生还对部分没有被采纳的民众意见进行了解释。如城镇居民在农村购置宅基地问题，他称，法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似乎不宜放开，因此建议原规定暂不做改动，拟进一步听取意见后，再做研究考虑。

为了便于百姓理解，胡康生表示，四审稿对草案的文字表述按照尽可能通俗易懂的要求进一步做了修改，并对公示、相邻关系、共有等增加了名词解释。

解读

非住宅用地续用提前一年申请

续期后，使用权人应支付土地使用费

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草案三审稿：建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地之外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

法律委员会认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。

草案四审稿：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。

建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

解读：修改最大的变化是明确住宅建设用地使用权到期自动续期，避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个保护。

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四审稿中所谓的续期后支付的土地使用费与原来的出让金只是表述不同，实质一样。原来争议比较大的问题，就是关于交多少，按什么标准去交，四审稿明确规定，由国务院规定。《物权法》里没有直接规定具体标准，这仍是一个因地制宜、因时而定的问题。

解读人：北京大学法学院副教授王轶（下同）

小区会所不属业主共有

车库所属没有约定的属于业主共有

草案三审稿：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

法律委员会认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

草案四审稿：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

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解读：在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少。

四审稿就车库问题仅表述略有变动，未做实质修改，有人担心车库归属按约定确定会否对业主不利，其实这个问题不一定全在《物权法》里解决。因为保护民事主体的权利是通过多个法律协调配合来实现的，比如说可以通过《合同法》、《消费者权益保护法》等来平衡业主与开发商之间的强弱关系。


北京148房产纠纷律师团
首席律师首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。
原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。

本律师团近期承办的部分房产纠纷案件：
◆朴某（韩国籍）与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷
◆海淀区王某与张某二手房买卖合同纠纷
◆朝阳区谢某与北京XX房地产经纪公司二手房买卖居间服务合同纠纷
◆朝阳区李某与金某公房承租权纠纷
◆石景山区王某房产继承纠纷圆满和解结案
◆北京石景山王某离婚房产纠纷上诉
◆北京门头沟区关某与北京某房地产公司商品房买卖纠纷
◆海淀区世纪城孙某与北京某房产经纪公司二手房居间合同纠纷
◆丰台区史某与王某二手房买卖合同纠纷
◆北京海淀某小区业主与北京某开发有限公司房屋质量纠纷案
◆朝阳王某与李某公房承租权纠纷
◆方某与北京海淀区建委房屋权属登记行政纠纷；
◆海淀区朱某与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷；
◆石景山区夏某与赵某存量房买卖合同纠纷
◆朝阳区北京某科技发展有限公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷；
◆房山区史某与袁某二手房买卖合同纠纷；


◆婚姻家庭纠纷类：
海淀区包某与孙某离婚纠纷案；
石景山宋某与乐某某离婚纠纷案；
石景山郭某与魏某离婚纠纷案；
丰台区武某某某与成某离婚纠纷案；
门头沟谢某某与秦某离婚纠纷案；
海淀区王某与钟某离婚纠纷案；
丰台区赵某与高某析产继承纠纷案
朝阳区金某等三人家庭财产继承纠纷案；
东城区徐某等人遗产继承纠纷案；
宣武区马某与谢某离婚纠纷案；
崇文区周某与邹某某拆迁款继承纠纷；
房山区汤某与楼某离婚纠纷案；


◆经济合同纠纷类：
北京市某建筑公司与江苏省XX市开发区管委会建筑施工合同纠纷；
中国中铁工程总公司下属分公司与北京某公司建设工程合同纠纷；
北京城建公司与陕西某房地产公司建设工程合同纠纷仲裁案
方某与北京海淀区建委房屋权属登记行政纠纷；
北京某担保公司与北京某房地产开发公司担保合同纠纷案
北京某典当有限公司与王某典当纠纷案；
田某与北京XX房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷；
海淀区朱某与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷；
石景山区夏某与赵某存量房买卖合同纠纷
北京XX服饰中心承揽合同纠纷；
朝阳区北京某科技发展有限公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷；
丰台区兴某等十五人与北京某公司劳动合同劳动争议仲裁案件；
房山区史某与袁某二手房买卖合同纠纷；
中国某报社与朝阳区北京某广告公司广告代理合同纠纷；
北京丰台某水暖经营部与保定某建筑公司供货合同纠纷案；
武汉市查某、长沙市沙某某、昆明市雷某等人与XXXX国际管理（北京）有限公司特许经营合同纠纷案；


◆劳动合同纠纷类：
戚某等18人与朝阳区北京某劳务有限公司劳动合同纠纷案；
石景山区汪某与北京某工程有限公司劳动合同纠纷；
海淀区某房产经纪公司与燕某某劳动合同纠纷；
海淀区某科技发展有限公司与袁某劳动合同纠纷；
丰台区车某与北京某超市劳动争议仲裁；
杰克（美籍）与朝阳区某投资公司劳动合同纠纷案；
李某与西城区某医院人事争议仲裁案件


◆ 债权债务纠纷类：
海淀区某建筑公司与北京某大学追索工程款案；
石景山区强某与国某某借款纠纷；
代理刘某某与杨某某欠款纠纷案；

◆侵权纠纷类：
北京某公司与香港维京唱片著作权侵权纠纷；
北京石景山乐某与夏某交通事故损害赔偿案；
丰台区钱某与刘某人身损害赔偿纠纷案；
海淀区京某与吴某人身损害赔偿纠纷；
西城区张某与北京某有限公司产品质量损害赔偿纠纷；
朝阳区任某与郑某、中国人民财产保险股份有限公司道路交通事故损害赔偿纠纷；