北京房产律师，石景山律师：公共维修基金怎么过户

时间：2012-03-19 10:54:48 文章分类：律师文萃

石景山律师北京房产律师北京原江律师电话：18601201566

手续极简便，全款购房持房产证及身份证明即可办理；贷款者持与银行签署的“他项权利证明”办理

　　根据日前出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》，从今年12月1日起，二手房转让时，房屋结余的专项维修资金将随房屋所有权同时过户。对于这一新变化，很多二手房买卖人疑问较多，本报记者带着读者来电来函的问题，请中介机构、政府相关部门、律师等进行解答。

　　■ 名词解释

　　专项维修资金：又称公共维修资金。是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。

　　从去年2月起，北京住房维修基金按照建安成本金和建筑面积缴存，标准为多层楼房（房屋建筑为六层及以下）为100元/建筑平方米；高层楼房（六层以上）为200元/建筑平方米。在此之前则按总房款的2%缴纳公共维修资金。

专项维修资金的使用范围是：在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

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　　■ 热点问答

　　买家自己即可办理

　　问题1、陈女士问：我最近看上了一套二手房，如果现在购买和12月份购买，专项维修资金的过户方面有什么不同？

　　北京中原三级市场部专业人员解答：新旧办法对专项维修资金处理情况有所不同。以往关于公共维修资金处理情况是：根据北京市二手房买卖合同第五条规定“出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修资金）的账面余额转移至买受人名下”。但过去在实际操作中，并没有强制要求在二手房过户时对公共维修资金进行过户。而一旦过户也需要买卖双方到场，主要是需要初次缴纳公共维修资金的人员配合才可完成。但有些房屋可能已转手好几次，初次缴纳公共维修资金的业主已不容易联系到，导致此项工作不易操作。

　　而从12月1日起出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》则大大减少过户环节，使得过户更加便捷。该办法第三十三条规定：房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

这样，公共维修资金的过户手续极为简便，不再需要买卖双方(包括初次购房业主)到场，受让人自己即可办理。这也表明，公共维修资金随房屋所有权而转移，并不是隶属于某个人。

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　　不过户，无法办理查询卡

　　问题2、李先生问：我最近在看房时听中介说很多人买卖房子都不转移专项维修资金，也没什么影响。我想了解如果不转移有什么隐患吗？

　　北京雄志律师事务所王荣香律师解答：购买二手房的业主，最好将专项维修资金过户。因为缴纳专项维修资金，会得到发票，在需要维修时出示发票使用专项维修资金。如果不过户，就无法办理银行的查询卡，万一发票丢了，业主仅拿房产证是无法补办的，这样会影响将来的房屋维修。过户并不花钱，买房人应该趁着还能找到卖房人，尽快将专项维修基金过户。

　　无偿顺延维修基金最普遍

　　问题3、赵先生问：我的房子是今年年初入住的，现在想要转手，交的专项维修基金怎么办？如果无偿顺延给买家，我觉得太亏了，我们还一分钱都没有用过呢。

　　我爱我家旧宫店店长张书峰解答：在二手房交易中，大多数专项维修资金都是随房屋无偿顺延的，因为业主和购房人都会认为这部分钱已经是房产所含的一部分价值。也有业主提出异议的，这种情况需要双方协商解决。除了最普遍的无偿顺延之外，操作中通常还有三种办法。第一种是买卖双方各承担一半专项维修金；第二种方法是，如果房子比较新，有些买房人也同意将专项维修资金的全额支付给业主；此外还有一种方法，是双方协商出一个比例，按比例分摊专项维修资金。

　　按揭房持“他项权利证明”过户

　　问题4、赵女士问：我贷款购买了一套二手房，办完产权过户手续后，银行就将产权证收走了。如果没有产权证，如何办理公共维修资金的过户？

我爱我家旧宫店店长张书峰解答：对于一次性缴纳房款的购房人，新房主只需持过户后的房产证和本人身份证明，就可以到市资金中心区县管理部或业委会开户银行办理过户手续。而贷款购买的购房人，则需要与银行签署一个“他项权利证明”，然后可以持他项权利证明和身份证明，到上述部门或银行办理过户手续。

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　　■ 链接

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