门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍

门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍

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对于农村房产如何执行，我国法律和司法解释基本上处于空白状态，一旦被执行人可供执行的财产仅有位于农村的房屋，执行法院便往往难于下手。执行农村房产障碍重重，其最大也是最让法院不能回避的障碍就是现行法律中对农村房产占地(宅基地)的相关规定。依据现行法律，农村宅基地属于农村集体所有，农村村民享有使用权，但不能自由转让。宅基地使用权流转被严格限制导致房产流转极度有限，进而又导致房产变现的极度困难。因此，执行法院难以将农村房产收入执行视野。为清除这道障碍，本文设计了将农村房屋使用权从所有权中分离出来和将农村宅基地所有权收归国有的两种思路。前者是在现有土地所有权制度上作的技术性的添加，让房屋使用权承载执行的需要，避免土地制度遭受执行的冲击；后者则是对农村土地所有权制度作的部分修改，使宅基地使用权的城乡二元分立结构走向城乡一元的统一，从而实现城乡房产执行制度的并轨, 设计出路的同时，提出执行中应体现人权高于债权的理念，及应尊重当地民风民俗，保障房屋共有人和承租人、同村村民优先购买权等若干注意事项，力求为该类案件的执行量身订做一套既有利于促使债权人权利的实现又促进和谐社会建设的新制度。

门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍

    关键词：农房执行  法律障碍  路径思考  执行和谐     一、引言     我国是一个农业大国，农村人口占我国人口的绝大多数，农村问题始终是国家关心的焦点问题。我国法院数量中，基层法院占了80%，基层法院(尤其是中西部基层法院)受理的案件大多与农村相关。法院在调处涉农纠纷、平衡农民利益问题上处于主角地位。涉农案件的执行是法院执行工作的一大难点，而涉及农村房产的执行又是这难点之中的难点。农村房产执行指在法院执行工作中需要对被执行人农村房产采取执行措施的各类案件的执行,既包括以农村房产为标的的诉讼案件的执行,也包括需把被执行人农村房产列为执行财产的其他案件的执行。对于农村房产如何执行，我国法律和司法解释基本上处于空白状态，执行法院往往难于下手。执行农村房产障碍重重，其最大也是最让法院不能回避的障碍就是现行法律中对农村房产占地(宅基地)的相关规定。依据现行法律，农村宅基地属于农村集体所有，农村村民享有使用权，但不能自由转让。宅基地使用权流转被严格限制导致地上房产流转极度有限，由此又导致农村房产变现的极度困难。农村房产能否成为执行标的？有没有执行出路？如何平衡执行需要与农民基本居住条件的矛盾？解决这一问题对我国法院执行工作意义重大。本文从分析农村房产执行现状入手，剖析其执行中的法律障碍，力求为该类执行案件寻找出一条既有利于促使债权人权利的实现又促进和谐社会建设的有价值的路径。     二、目前的执行作法及利弊检讨     (一)目前法院在对待农村房产执行上的几种作法     1．消极的态度     这种态度基本上不考虑将农村房产列入执行对象。被执行人如无其他可供执行的财产，一般裁定中止执行，申请执行人催得急或上访不断的，则普遍对被执行人采取拘留措施，是“以拘代执”的典型现象。     2．盲目的态度     这种态度与前述态度完全相反。它完全不顾现行法律的相关规定，查封、变卖“敢作敢为”，只要有人敢买，执行人员就敢卖，既不对买受人作任何限制，不告知买房可能产生的不良法律后果，也不向相关部门履行任何手续。这种态度往往引发买受人与被执行人或其所在村集体的房地权属纠纷，为农村社会的不稳定、不和谐埋下隐患。 门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍     3．理性的态度     经历过消极和盲目态度碰撞、检讨之后，有的法院开始较理性地对待农村房产的执行。首先不排除对农村房产的执行，在确有必要时查封该房产，但处置之前先征询当地土管部门的意见。其次变卖时告知买受人可能存在的不良法律后果，比如可能产生的土地权属争议。     (二)利弊检讨     消极的态度将农村房产视作雷区，从不涉足。虽然不致引起其他纠纷与麻烦，但也不利于债权人权利的实现，体现的是畏难的情绪。这种作法不仅在执行工作创新上无所作为，采取的“以拘代执”的手段还侵害了当事人的合法要权利；盲目的态度看似执行力度很大，实际上是没有法律观念的体现，按倒葫芦起了瓢，容易引起群体性纠纷和上访、缠访，诱发局部地区的不安定，而这种不安定的危害后果可能比不执行的后果更加严重；第三种作法虽较理性，但也仅仅是方式方法的理性，当利害关系人质疑这种作法时，法院说不出实体法上的依据，并不能从根本上解决土地权属争议的难题。比较这三种态度之后，我们发现，现行法律对农村房产执行工作存有障碍，而根本性障碍存在于实体法上，如果不对相关的实体法规范进行修正，仅靠法院在执行方式上的改进是难以摆脱目前这种困窘局面的。     三、农村房产执行的法律障碍     (一) 宅基地制度的障碍 --- 宅基地使用权流转的严格限制     我国《宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。”故农村宅基地属于农民集体所有。又据《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，农村村民享有宅基地使用权，但每户只能拥有一处宅基地，其面积不能超过规定标准。     农民依法取得的宅基地使用权能否自由流转？依现行法律的规定，答案是否定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这与国有土地使用权有明显不同。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。”国务院的有关文件也作出类似的禁止性规定，国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》即规定：“禁止通过 ‘村改居方式 ’将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”而刚制定的《物权法》沿袭了上述规定，《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，我国土地使用权采取的是城乡二元分立的结构。农村宅基地使用权不能自由流转，不得出让和自由转让，即使出租，租赁用途也不得用于非农业建设。 门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍   (二)房产制度的障碍---房屋流转的极度有限     1．受让对象范围的极度有限。农村房屋流转中受让对象限定于非常狭小的范围。第一,不能向城市居民转让。国务院国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”第二,不能向外村村民转让。由于宅基地使用权不能出让、转让,农村房屋也就不能转让给外村村民,否则便擅自处分了宅基地的使用权,构成违法。第三,不能向同村有房村民转让。有房村民不能接受同村村民房产的转让,否则违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。据此，农村房产的流转仅仅限定于同村无房户范围内，范围极其狭窄。流转范围的狭窄性，使农村房屋在作为执行对象时，让执行人员非常棘手：第一，难以变现。变卖、拍卖异常艰难。执行法院查封被执行人的农村房产后，往往因无适当身份的人承买而不得不解封；第二，难以抵偿。若抵偿，申请执行人必须具有同一集体经济组织成员身份，这种情况非常少见。     2．融资作用的极度有限。宅基地使用权流转的严格限制和房屋受让对象范围的极度有限令农村房产难以发挥城市房产一样的融资作用，《物权法》第一百八十四条就明确规定了宅基地不得抵押。融资作用的缺失，不仅制约了被执行人的履行能力，又影响了买受人的购买兴趣，从而又加剧了变现的难度。     3．权属登记的缺乏。在我国，农村房产没有实行产权登记制度。农村房屋的买卖，只能凭借双方的契约予以证明，而契约的纸质及存放的不便利满足不了房屋使用的长期性要求。况且，在农村，订立买卖契约还不是一个普遍的风尚。缺乏产权登记的农房买卖让买受人多处于不利的地位。在出卖人反悔或多年以后不承认买卖事实时，买受人(尤其是购买之后没有入住的买受人)很难提供一个有效的权利凭证予以证明。     4．流转效力的不可预测。由于农村房屋的买卖没有针对性的法律规定，只能从其他条文中加以推测，买卖的效力因法官的理解不同而有差异，甚至还有同案异判的现象。[1]致使交易主体无所适从，心存顾忌。     （三）操作规程的障碍---执行操作的失范     执行工作是一项程序性和操作性很强的工作。执行程序正当与否是判断执行行为公正与否的重要标准。在以程序公正为基本内容之一的社会主义法治理念中，执行行为在具体操作中的程序问题尤显重要。然而，现行执行制度有关农村房屋执行的规定仅是只言片语。农村房屋能否执行没有法律上的说法[2]，该如何执行也没有可资援引的操作规范。执行人员执行此类案件往往如涉雷区、如履薄冰，难有大的作为。实务中，执行人员只能参照对城市房产的执行规定采取措施，这种参照很容易引起被执行人及其所在集体经济组织的异议。     （四）社保制度的障碍---社保功能的易位     相对城市居民而言，农民生活水平还很低，缺乏必要的社会保障，因此，现行农村土地和房产制度尽可能对农民基本生活予以保护，承担着对农民相当浓厚的社保功能，使农民不致流落于丧失安身之处的境地。农房的社保功能为农房拉起一道保护电网，将本应属于政府的职能转移给了债权人---从理论上讲，“为被执行人及其所扶养家属提供基本居住条件，应当是社会保障制度的功能，属政府的职责范围。”[3]目前，我国农村社保体系尚未有效建立，在很多地方甚至还属缺失状态。农房的社保功能还将在较长时期内存续。
  首席律师首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。 门头沟农村房产纠纷 农村房产执行的法律障碍
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