北京房产纠纷律师 新世界金融有限公司诉杨卓耀房产抵押贷款合同

北京房产纠纷律师 新世界金融有限公司诉杨卓耀房产抵押贷款合同案

北京房产纠纷律师 首席律师原江 电话：18601201566

　原告新世界金融有限公司(下称原告)与被告杨卓耀(下称被告)房产抵押贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张冰、张望，被告的委托代理人李京生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，1997年12月22日，我方与被告签订三份《房产抵押贷款合同》，规定：我方分别向被告提供贷款港币700400元、686335元和1227200元，作为被告支付其购买北京新世界中心公寓7楼04号、11号及办公大楼南座8楼07号房屋的楼价余款；贷款期限84个月，分84期按月偿还本息；被告以购买的上述3处房产作为偿还贷款的抵押担保；合同适用中国法律。1997年12月31日，我方依约向被告发放了上述3笔贷款共计港币2613935元并以其购楼款名义付予房屋预售契约之卖方北京崇文新世界房地产发展有限公司(下称发展商)，但被告未履行任何到期本息的偿还义务。故我方要求1．解除与被告签订的3份贷款合同；2．被告向我方偿还全部到期及未到期的贷款本金港币2613935元；3．被告偿付我方贷款利息港币461893．46元、罚息港币105342．33元(利息暂计至1999年8月15日，罚息暂计至1999年9月13日)；4．被告赔偿我方律师费损失港币20万元，人民币15万元。

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　　被告辩称，我方与原告签订的合同实系预售商品房抵押贷款合同，在该合同关系中，抵押与贷款是一个整体，不能分割看待，也不存在独立的贷款合同。原告将贷款划给发展商的时间是1997年12月22日，而房产抵押证明取得的时间是1998年8月13日，根据法律规定和合同生效条件，原告划款时，抵押贷款合同尚未生效，故其提供贷款的行为无效，与我无关。合同规定，原告贷款以其与发展商签订保证合同、我方将抵押房产保险单证交给原告保管、抵押贷款合同取得公证及办妥抵押登记手续并取得房产抵押登记证明等为先决条件，而原告是在上述条件均不具备的情况下，擅自将贷款划给发展商，由此产生的不利后果应由原告自己承担。我方与发展商在房屋是否具备交付条件的问题上存在严重分歧，我方曾及时将该情况告知原告，要求其在真正具备入住条件以前不要将款项提供与发展商，原告在抵押贷款合同生效以前，明知我方与发展商在履行商品房预售合同存在纠纷的情况下，仍将贷款划与发展商，其责任应由原告自己承担。故原告起诉无理，请求法院予以驳回。
　　经审理查明，1995年11月至12月，被告与发展商签订3份《北京市外销商品房预售契约》，约定被告向发展商购买北京市新世界中心公寓704号、711号和该中心办公楼南座807号商品房。1997年12月22日，原告与被告签订3份《房产抵押贷款合同》，规定：原告分别向被告提供港币700400元、686335元、1227200元贷款3笔，用于支付其购买上述3套商品房的房价余款并以被告购楼款名义存入发展商在监管银行开立的专门账户内；贷款期限自贷款发放日起84个月；贷款利率按香港上海汇丰银行有限公司的港元贷款最优惠利率加2．75％计，香港上海汇丰银行有限公司的利率一经调整，即于下一还款付息日予以相应调整，利息以365日为1年，按每日贷款余额累计；贷款本息自贷款发放日后第一个月的同日起，分84期按月偿还；逾期还款的利率以当时的贷款利率加3％计，逾期利息按日累计；被告以其购买的上述房产物业及附着物的所有权和相关的土地使用权为其履行偿还3笔贷款本息义务的抵押担保；如被告未按约偿还到期贷款本息，原告有权立即收回全部或部分贷款，以任何合法方式处理或处分抵押房产并从处分所得款项中优先受偿，被告还应补偿原告因收回应收款项及维护其权利而发生的所有费用，包括但不限于律师费、抵押物估价费、诉讼费、法院执行费等；原告贷款须以发展商已与原告签署保证合同、被告以原告为第一受益人办理抵押房产的保险、合同经公证机关公证并领取房产抵押证明等为先决条件；被告如要求取消贷款，须以书面形式向原告提出申请，并应向原告支付贷款总额1％的手续费。合同还规定以核准抵押登记，颁发抵押登记证明之日为合同生效日。此节有原告提交的《北京市外销商品房预售契约》No．018226、No．018227、No．018132及附件、《房产抵押贷款合同》及附件在案佐证。1998年1月15日，原告向交通银行香港分行办理汇款申请，将按揭贷款85532387港元汇往发展商账户，汇款中包括原告对被告的3笔贷款共计2613935港元。此节有原告提交法庭的《汇款申请书》及其对北京新世界中心公寓和办公楼南座各购房单位贷款金额明细佐证。1998年3月16日，双方签订的《房产抵押贷款合同》经中华人民共和国长安公证处公证，并取得公证书，此节见被告提交的(98)长证经字第0446号《公证书》。1998年8月13日，北京市房屋土地管理局核准3份《房产抵押贷款合同》项下的3处房产的抵押登记并出具抵押证明，证明记载；抵押权人为原告，抵押人为被告，抵押期限为1997年12月31日至2004年12月31日，此节见原告、被告分别提交的《预售商品房抵押登记证明》。原告发放贷款后，被告未履行任何到期贷款本息的偿还义务。1998年4月15日，原告就本案纠纷与北京市竞天律师事务所签订委托代理协议，约定原告支付该所律师代理费15万元；香港西蒙斯律师行于1999年10月8日为原告开具的发票及《账项概要》记载，该行于1998年3月8日至1999年8月31日间，就本案诉讼为原告提供法律服务产生费用共计20万港元，此节见原告提交的《委托代理协议》、西蒙斯律师行出具的发票及《账项概要》。

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　　另查，1997年12月至1998年11月，被告就与发展商品房预售合同履行的争议，分别致函发展商、发展商的委托代理人侨乐物业服务(中国)有限公司、发展商与原告的委托代理人何玉华律师事务所及原告，表示对发展商履行商品房预售合同的异议。1998年2月16日，被告在致原告函中提出“由于受到发展商之‘误导’而与贵公司签署之按揭契约在法律上无效”，对原告发函催款表示“强烈抗议”。上述函件已由被告提交并收录在案。
　　上述事实，除已列明的证据外，尚有原告提交的香港上海汇丰银行有限公司出具的1997年12月31日至1999年8月30日的利率情况说明、原告出具的1997年12月30日至1999年8月31日贷款本息发生明细、《楼宇贷款申请表》、《贷款申请批核书》及双方当事人陈述等在案佐证。被告提交的何玉华律师事务所出具的北京市崇文区《“北京新世界中心”交付使用通知书》、京(质监)竣字第4002号《工程质量竣工核定证书》也已收录在案。
　　本院认为，原告与被告签订的三份《房产抵押贷款合同》意思表示真实，内容和形式不违背法律，且已经依法办理房产抵押登记，当属有效合同。合同中规定的合同生效条件和贷款先决条件，本意在于降低原告贷款的风险，增加被告还贷的保障，是对原告利益的保护，对被告获取合同利益即贷款的限制。原告于上述条件未成就时履行的贷款行为，应视为其对合同赋予的被维护的权利的放弃，该行为并不违反法律，与双方当事人缔约目的相一致，对被告的合同利益亦未构成损害。合同中，包含着贷款的法律关系和抵押担保的法律关系，其中双方的贷款法律关系因原告实际履行的放贷行为而获生效。被告就此节提出的原告贷款行为无效一说与其申请贷款本意相悖，显系无理，应予驳回；其关于与发展商就履行商品房预售合同中的纠纷及对此提交的函件，均未表明与本案合同履行的关联性，故不予采纳。被告未按期偿还贷款本息，构成违约。原告依照合同规定提出解除合同、收回全部贷款本息，依法实现抵押权的主张正当，予以支持。双方在合同中关于律师费、诉讼费等项费用支出补偿的约定，符合当事人自愿处分的原则，原告依此要求被告赔偿其因本案诉讼支出的律师费用损失的请求正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国涉外经济合同法》第二十三条“当事人一方未按期支付合同规定的应付金额或者与合同有关的其他应付金额的，另一方有权收取迟延支付金额的利息。计算利息的方法，可以在合同中约定”、《中华人民共和国担保法》第三十三条“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第五十三条第二款“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，判决如下：

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　　一、本判决生效之日，解除新世界金融有限公司与杨卓耀于一九九七年十二月二十二日签订的三份《房产抵押贷款合同》。
　　二、自本判决生效之日起十日内，杨卓耀向新世界金融有限公司偿还贷款港币二百六十一万三千九百三十五元。
　　三、自本判决生效之日起十日内，杨卓耀向新世界金融有限公司偿付贷款利息、罚息(按《房产抵押贷款合同》第二条规定的利率，自一九九八年一月十六日起至本判决生效之日止计付利息、自一九九八年二月十六日起至本判决生效之日止计付罚息)。
　　四、自本判决生效之日起十日内，杨卓耀向新世界金融有限公司赔偿律师费用港币二十万元和人民币十五万元。
　　五、如以上二至四项履行期届满，新世界金融有限公司未获清偿，新世界金融有限公司可以《房产抵押贷款合同》项下的抵押房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，价款超过部分归杨卓耀所有，不足部分由杨卓耀继续清偿。
　　案件受理费人民币二万九千零四十一元七角七分，由杨卓耀负担，自本判决生效后七日内交纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

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