北京房产纠纷在线咨询律师 李某与北京麦田房产经纪有限公司居间

北京房产纠纷在线咨询律师 李某与北京麦田房产经纪有限公司居间合同纠纷上诉案

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上诉人李某因与被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下称中原公司）、解彦峰、王梦欣居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第07311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月28日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官刘斌、孙兆晖参加的合议庭，于2011年8月9日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
　　麦田公司在一审中起诉称：麦田公司、李某及出卖人解彦峰、王梦欣于2010年9月10日共同签署了关于买卖坐落于北京市朝阳区花虎沟8号院6号楼2单元701号房屋（以下称701号房屋）的北京市房屋买卖经纪合同、北京市存量房屋买卖合同。经纪合同约定：李某与出卖人的买卖合同成立时，李某向麦田公司支付居间服务费10.8万元；买卖合同中李某与出卖人约定，买卖合同经双方签字后及成立并生效。麦田公司完成了居间服务，但李某仍拖欠居间服务费、过户服务费，故起诉要求李某支付居间服务费10.8万元。

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　　李某在一审中答辩称：北京市房屋买卖经纪合同是依托于北京市存量房屋买卖合同的生效存在的，但北京市存量房屋买卖合同并未生效：1、买卖合同第7页补充条款第3条约定“甲方收到定金为准该合同生效”,但买受人并未支付定金；2、合同的第一页没有合同号,不是北京建委的正式合同版本；3、该合同说明部分有如下内容：“出示房屋所有权证或其有关证书和证明文件”,“合同生效后,未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容”,“确保各份合同内容一致”，但麦田公司提供的合同均未做到，证明文件不全,共有产权人亦未到场,也没有委托书;文件被多处手写涂改，两份合同不一致。
　　中原公司在一审中述称：2010年9月12日，李某找到中原公司业务员，需要中原公司提供居间服务买一套房屋，中原公司业务员带李某看了房，看完房和业主联系上，然后业主和李某到中原公司协商签订了合同。签订合同后双方按照合同约定进行了履行。中原公司收取了李某交的居间费6000元，房屋的成交价是360万元。

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　　解彦峰、王梦欣在一审中述称：多家中介公司都知道解彦峰、王梦欣要出售701号房屋。2010年9月10日，麦田公司电话联系解彦峰、王梦欣，解彦峰、王梦欣要求确认买方能否付钱，麦田公司说肯定能付。当天解彦峰、王梦欣和麦田公司及李某签订了存量房屋买卖合同、居间合同后，麦田公司要求解彦峰、王梦欣在合同上按手印，说不按手印合同不生效，解彦峰、王梦欣和李某很反感，拒绝按手印。麦田公司还要把房本押在麦田公司，解彦峰、王梦欣要求付部分房款或定金后才能押房本，后来又对房屋本身产生了争议，当天不欢而散。解彦峰、王梦欣认为各方当天签订的买卖合同和居间合同没有成立，没有生效。当天，解彦峰、王梦欣要求李某支付10万元定金，李某说没带，解彦峰、王梦欣说收到钱合同才成立。第二天解彦峰、王梦欣也没有收到李某支付的定金。第二天或第三天时，李某给解彦峰、王梦欣打电话说想再谈谈房子的事，李某去看了房，又和解彦峰、王梦欣谈了谈，李某说她联系好了中原公司。后来解彦峰、王梦欣和李某在中原公司又签订了买卖合同和居间合同，李某当天向解彦峰、王梦欣支付定金10万元，过了10多天又付了150万元，到10月底付清了余款。之后，解彦峰、王梦欣在中原公司的协助下办理了过户。
　　一审法院经审理查明：2010年9月10日，经麦田公司居间介绍，李某（买受人、合同乙方）与解彦峰、王梦欣（出卖人、合同甲方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：解彦峰、王梦欣将701号房屋出售给李某，成交价360万元；补充条款约定：乙方于2010年9月11日前将定金10万元支付给甲方，以甲方收到定金为准该合同生效。”
　　麦田公司、李某于同日签订北京市房屋买卖经纪合同，约定：李某与出卖人的买卖合同成立时，李某向麦田公司支付居间服务费10.8万元。同日，李某给麦田公司出具佣金欠条，承诺于2010年9月14日支付给麦田公司居间服务费10.8万元。

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　　2010年9月12日，李某（买受人、合同乙方）与解彦峰、王梦欣（出卖人、合同甲方）、中原公司（居间人、合同丙方）签订房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定：解彦峰、王梦欣将701号房屋出售给李某，成交价360万元；李某向中原公司支付居间服务费5000元、权证过户费1000元。此后解彦峰、王梦欣将701号房屋过户至李某名下。
　　一审法院判决认定：麦田公司与李某签订的房屋买卖经纪合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在麦田公司的居间介绍下，解彦峰、王梦欣已与李某签订了买卖合同，该买卖合同合法成立。买卖合同虽约定以甲方收到定金为准该合同生效，但买卖合同已成立，具备了主要条款，买卖双方完全可以依据合同履行。麦田公司已完成居间义务，有权收取居间报酬。李某以买卖合同未生效为由拒绝支付居间服务费没有法律依据。考虑到买卖双方未通过麦田公司支付定金和办理过户，法院依据公平原则对麦田公司应收取的居间服务费依法酌减为六万元。麦田公司依据约定金额起诉并无明显不当，法院酌减麦田公司诉讼请求部分的诉讼费仍应由李某负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决：一、李某于判决生效后三日内向麦田公司支付居间服务费六万元；二、驳回麦田公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　李某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为:
　　一审法院判决认定李某于2010年9月10日与解彦峰、王梦欣签订的北京市存量房屋买卖合同、北京市房屋买卖经纪合同合法成立是错误的。王梦欣作为房屋共有权人并没有在上述合同上签字，也没有授权代理人签署，故上述两份合同自始至终都没有成立。一审法院要求李某向麦田公司支付居间报酬属于认定事实错误。一审法院判决依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定属于适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定。综上，李某上诉请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回麦田公司的全部诉讼请求。

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　　麦田公司服从一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持一审法院判决。
　　中原公司、解彦峰、王梦欣不同意一审法院判决。
　　二审期间，本院依法补充查明：一审期间，麦田公司提供了涉案701号房屋的房权证、房屋共有权人证、李某、解彦峰、王梦欣的身份证复印件，以证明麦田公司与涉案各方订立合同时，各方已经查验过有关证件。
　　本院另查明：解彦峰、王梦欣均认可二人同意出售涉案701号房屋，并由解彦峰代为签字与麦田公司、李某订立有关涉案合同。李某、解彦峰、王梦欣、中原公司订立的有关合同中，亦由解彦峰代王梦欣与李某签字，中原公司主张解彦峰曾向其出具过王梦欣的有关授权手续，但并未提供有效证据予以佐证。
　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、北京市房屋买卖经纪合同、佣金欠条、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）以及双方当事人的陈述意见等证据在案佐证。
　　本院认为：根据我国有关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经麦田公司提供居间服务，李某、解彦峰、王梦欣签订了北京市存量房屋买卖合同、北京市房屋买卖经纪合同，则各方均应严格履行各自的义务。李某上诉主张麦田公司对出售人主体审查不到位、解彦峰无权订立合同、涉案合同并未成立。根据麦田公司提供的涉案701房屋及出售人的证件等材料，可以认定各方已经查验过有关资料；解彦峰、王梦欣亦均认可出售涉案701房屋，且由解彦峰代签有关合同，王梦欣对此亦予追认，故解彦峰签订有关合同并无不当，麦田公司在已经尽到了合理注意义务，各方经由麦田公司提供居间服务签订的有关合同已经依法成立。至于李某、解彦峰、王梦欣各方在北京市存量房屋买卖合同中约定定金交付后该合同始生效，属于合同的生效条件，其是否成就并不能作为拒付居间费用的合法抗辩；至于各方是否继续履行该房屋买卖合同，属于买卖双方的履行义务范畴，与麦田公司居间义务并无直接关联。一审法院酌情扣减李某应当支付的居间费用，麦田公司对此表示认可，本院对此不持异议。综上，李某的上诉主张均不成立，本院不予支持；一审法院判决处理并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费一千二百三十元，由李某负担（麦田公司已预交，李某于本判决生效后三日内支付）。
　　二审案件受理费一千三百元，由李某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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