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夫妻共同购房注意事项

　　提要：近期市场交易量有所回升，刚性需求为主要推手，夫妻共同买房是其中一个重要组成部分。这种购房形式相对较为复杂，当事人需综合考虑诸多因素，诸如财产份额如何确定等。
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　　夫妻共同买房虽然再平常不过，但其中也有不少需要注意的地方。据了解，目前夫妻共同买房的情形比较常见，如改善型需求多为夫妻俩婚后共同置业;此外房价不断上涨，还有不少小夫妻先行租房，等到条件成熟之后再买房，这也属于共同买房;还有少数“准夫妻”也采取共同买房的方式来共同承担置业负担。
　　专家提醒说，夫妻共同买房相对来说手续繁琐一些，如其中一些环节处理不当，有可能会对交易造成影响，因此需要小心谨慎应对。
　　共同置业已成常态
　　祁先生今年32岁，在上海市人民广场附近的一家单位上班，结婚两年了一直和家人住一起，最近准备考虑生小孩所以准备买房。房产经纪人根据他的实际情况，为他选择了一套位于宝山区共康五村的物业，面积58.58平方米，总价85万元。虽然房子不大，但可以改作两房，比和父母挤在一起还是要宽敞许多，夫妻俩办了公积金贷款，还款压力也不是太大。
　　像祁先生这样，婚后买房的情形非常普遍。汉宇地产市场研究部监测数据显示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是刚性需求集中的浦东金桥、宝山共康泗塘、松江九亭三个板块，较7月份成交量增幅达60%～80%。汉宇地产有关人士解释说，刚性需求中，除了年轻购房者外，婚后改善型需求约占6成左右。

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　　业内人士认为，随着人们住宅消费习惯的改变，未来婚后买房的比例将会进一步增多。目前不少小夫妻在双方父母的资助下，结婚之前便可购置婚房，如链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁。但未来可能会演变为先租房结婚，而后等到自己具备一定的经济能力之后再考虑买房。在海外，先租后买的住宅消费方式非常常见，有资料显示，在过去3年中，英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁，日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。
　　四大要点要留意
　　共同买房需要特别留意的有四个方面。上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，诸如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要夫妻双方到场。此外，夫妻共同买房在证件准备工作等方面，以及申请房贷等事宜，也需要提前研究。
　　签约双方亲自到场
　　在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。
　　案例一上海的李先生看中了一套三房，价钱谈妥之后签订买卖合同，但妻子刘女士在外地出差，虽然李先生一再表示自己可以代表妻子的意见，但对方还是坚持夫妻同时在场的情况下签约。
　　解析上海联业律师事务所马永健律师表示，一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场;如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。
　　除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

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　　另外，办理过户手续时，原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明，因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。
　　证件准备是关键
　　夫妻共同买房，需要提供的证件比较多，而且一件都不能少。
　　案例二小徐夫妻俩都是外地人，结婚证在一次搬家过程中遗失。在去年底买房时，中介公司要求提供结婚证，虽然户口簿上已经载明两人的婚姻信息，但按照相关规定，还是无法取代结婚证。
　　解析较个人买房而言，婚后共同买房所需提供的证件要多一些。渠福琴表示，除了身份证、户口簿等证件外，还要提供结婚证等。
　　在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则按照非本地居民贷款政策对待。 海南在线 海南新闻 财经 标题 内容
　　亲兄弟还要明着算账 夫妻共同买房送四大注意
　　当然，在办理按揭贷款时，如果其中一人收入较高，通过资质审批不成问题，另外一方的收入证明则无需提供。
　　主贷、次贷有讲究
　　由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。
　　案例三陈先生买房申请房贷时碰到了一点小麻烦。他是一家私企高管，收入不低，但他的户口不在上海，更为不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多时间，最近才调到上海，如果以他的名义申请房贷，肯定以非本地居民对待。
　　解析专家表示，夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。
　　此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。

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　　所占份额提前定
　　夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。
　　案例四因为各种各样的原因，小王和小向在领取结婚证后才将婚房定下来。按照以前的计划，女方小向准备多付一些房款。不过小向父母要求，财产份额应多占一些。
　　解析马永健表示，依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。
　　但目前有少数新潮夫妻，财产实行AA制，在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定，所有者可以选择共有形式，如果是选择共同共有，则双方享有的权益相同;如果按份共有，则需要提前分割，并在房产证上载明。
　　准夫妻买房重登记
　　在此需要特别提醒的是，目前有不少准夫妻共同买房的现象存在。为了减少纠纷，专家建议应该在房产证登记内容方面下点功夫。
　　这里所说的准夫妻，是指即将结婚、但尚未领取结婚证的那部分人。夫妻婚姻存续期间，是从领取结婚证之日起算，因此在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做共同财产。在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自所占比例大小。还有一种情况也需提前考虑，即只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一方的姓名;如果登记上，不出资一方所占份额是多少，也需要确定下来，并在房产证上载明。
　　专家表示，最不可取的做法是，出资一方为表诚意，在房产证上就写对方一个人的名字，这意味着自己完全放弃了房屋的所有权。

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首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
法学学士 全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。
原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。

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