北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

北京原江律师电话：18601201566

北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

房屋所有权证是否可以作为留置权标的物

赵某与钱某订立一份房屋买卖合同，约定钱某第一次付款20万元，第二次付款30万元。在支付第二次房款的同时，赵某应提供该房屋所有权证交付给钱某，以便钱某办理设立60万元抵押权与钱某。另约定由赵某将该二层楼的房屋分割成二份独立的所有权证之后，再提供移转登记的证件同时，钱某应给付赵某剩余款10万元。在钱某支付第二次款时，赵某依约将房屋所有权证交付钱某，并已办妥抵押权登记。可是，钱某在抵押权已登记完毕后，以赵某未履行房屋所有权移转的义务行使留置权，留置该房屋所有权证，竟然拒绝将所有权证返还给赵某，致影响赵某办理该二层楼的房屋分割事宜。现赵某以钱某没有留置权为由，诉请钱某返还所有权证。
　　推荐阅读：
　　离婚房产过户流程是怎样的
　　如何办理房屋过户手续

北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

　　【分歧】
　　对于钱某不能主张留置权无异议，但对于房屋所有权证能不能作为留置权的标的物及其认定的理由，有不同的观点。
　　第一种观点，所有权证仅属证明文件，并非权利本身。所有权证也不是取得所有权的必要证件，即存在有所有权但无所有权证和有所有权证却无所有权的这两种情形，并且它与留置的动产必须具有可转让性不相符，无法从中优先受偿。因此，所有权证并不能作为《物权法》第230条留置权的标的物，钱某不得主张留置权，从而支持赵某的诉讼请求。
　　第二种观点，所有权证虽为证明所有权的证件，但不能否认的是，就其本身而言仍属动产（即纸片），可以成立留置权。尽管所有权证的留置权人不能从所有权证这一纸片上优先受清偿，但仍可达到留置权的留置效力之功能，即对要求返还该物的债务人施加间接的强制，依此来担保债务的清偿。因此，本案例的争执焦点在于债权的发生与该所有权证有无同一法律关系。很明显，本案中应当认定没有同一法律关系，是故钱某不得主张留置权，从而应支持赵某的诉请。

北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

　　【评析】
　　笔者同意第二个意见。理由如下：
　　一、我国《物权法》第230条第1款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”。此项留置的权利，就是留置权。
　　二、留置权为法定担保物权。从物权法第230条规定中，可以知道留置权主要效力为留置的效力，其次是优先受偿。可是，对于标的物的交换价值上优先受偿的功能，有的立法例反而不甚重视，如《日本民法典》第295条第1款规定：“他人之物的占有人，享有其物上所生的债权时，在其债权得到清偿以前，可以留置其物”。
　　三、尽管担保物权的标的物通常须具有让与性，但留置权的标的物则不以具有让与性为限，不具让与性的动产也可以成为留置权的标的物。这是因为留置权的主要作用，在于通过留置标的物，对债务人造成心理压迫，进而促其清偿债务，留置物能获得优先清偿，仅仅是留置权的第二步作用。另外，留置权的发生是基于法律规定，留置权人一般没有事先以成立留置权的意思而予以选择的可能，所以就不能以不具有让与性的标的物而认为不可以成立留置权。尽管《瑞士民法典》第896条第1项明文规定，债权人成立留置权的标的物必须是“融通物”，但是我国物权法没有设立这样的限制，因此，从立法论和解释论上看，都不能与瑞士民法作同样的解释。

北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

　　四、《物权法》第17条第一句规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。亦即所有权证仅仅是证明所有权的证件，但不能否认的是，就其本身而言，其权证的材料虽为纸片，却为一个有体物，应属于动产。在一定的条件下，该纸片留置权人尽管能拍卖纸片，必将无人应买，即纸片无从优先受偿，故此可以认为所有权证不具有让与性。如前所述，即便如此，不具让与性的所有权证也应当能成为留置权的标的物。
　　五、虽然所有权证可以成为留置权的标的物，但是对于本案中的钱某能否行使留置权，关键问题在于债权的发生与该动产间有无同一法律关系。《担保法解释》第109条规定：“债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产”。《物权法》第231条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置除外。”对于此项牵连关系的规定，自始于德国民法第273条第1、2项具体规定，瑞士民法第895条第1项和我国台湾地区“民法”第928条第2项均有明确规定。“牵连关系”与“同一法律关系”是包含与被包含的关系，有牵连关系的情形是：1、债权由于该动产本身而发生；2、债权的发生必须与物上返还请求权基于同一法律关系或者生活关系。可见，我国《物权法》的规定仅为牵连关系中的一种情形。所谓同一法律关系是指“同一个”法律关系（单数），不是指“同一种”法律关系（复数），它是指债权人因与债务人发生某种法律关系获得债权，而债权人恰恰是基于该债权产生的基础法律关系获得对债务人财产的合法占有，即债权和占有发生的基础法律关系具有同一性。就本案而言，赵某交付房屋所有权证是为了钱某办理60万元抵押权登记（基于设立抵押权的法律关系），现在钱某已办妥登记，那么钱某以赵某没有履行房屋所有权移转的义务而行使留置权，其所主张的债权（基于房屋买卖合同的法律关系），与所有权证占有的法律关系不是相同的，因此，钱某不得主张留置权。
　　六、需要注意的是，《物权法》第230条规定的“合法占有”，既不是指合法占有与非法占有的区分，也不是指有权占用和无权占用的区分。学说通说和立法例（德民1000条，日民295条第2项，我国台湾地区“民法”第928条第3项）均认为，仅指非因侵权行为而获得的占有。因与本文无关，故不赘述。

北京房产专业律师 石景山区房产专业律师

首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
法学学士 全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。
原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。

◆经济合同纠纷类：
北京市某建筑公司与江苏省XX市开发区管委会建筑施工合同纠纷；
中国中铁工程总公司下属分公司与北京某公司建设工程合同纠纷；
北京城建公司与陕西某房地产公司建设工程合同纠纷仲裁案
方某与北京海淀区建委房屋权属登记行政纠纷；
北京某担保公司与北京某房地产开发公司担保合同纠纷案
北京某典当有限公司与王某典当纠纷案；
田某与北京XX房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷；
海淀区朱某与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷；
石景山区夏某与赵某存量房买卖合同纠纷
北京XX服饰中心承揽合同纠纷；
朝阳区北京某科技发展有限公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷；
丰台区兴某等十五人与北京某公司劳动合同劳动争议仲裁案件；
房山区史某与袁某二手房买卖合同纠纷；
中国某报社与朝阳区北京某广告公司广告代理合同纠纷；
北京丰台某水暖经营部与保定某建筑公司供货合同纠纷案；
武汉市查某、长沙市沙某某、昆明市雷某等人与XXXX国际管理（北京）有限公司特许经营合同纠纷案；

 ◆劳动合同纠纷类：
戚某等18人与朝阳区北京某劳务有限公司劳动合同纠纷案；
石景山区汪某与北京某工程有限公司劳动合同纠纷；
海淀区某房产经纪公司与燕某某劳动合同纠纷；
海淀区某科技发展有限公司与袁某劳动合同纠纷；
丰台区车某与北京某超市劳动争议仲裁；
杰克（美籍）与朝阳区某投资公司劳动合同纠纷案；
李某与西城区某医院人事争议仲裁案件

  ◆ 债权债务纠纷类：
海淀区某建筑公司与北京某大学追索工程款案；
石景山区强某与国某某借款纠纷；
代理刘某某与杨某某欠款纠纷案；

  ◆侵权纠纷类：
北京某公司与香港维京唱片著作权侵权纠纷；
北京石景山乐某与夏某交通事故损害赔偿案；
丰台区钱某与刘某人身损害赔偿纠纷案；
海淀区京某与吴某人身损害赔偿纠纷；
西城区张某与北京某有限公司产品质量损害赔偿纠纷；
朝阳区任某与郑某、中国人民财产保险股份有限公司道路交通事故损害赔偿纠纷；