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二手房交易注意中介七大风险

为帮助购房者了解二手房交易政策，保障合法权益，昨日，市国土资源房屋评估和经纪协会结合最近实施的《房地产经纪管理办法》，在二手房交易中的七大环节发出风险提示，并就这些风险提出相应的规避办法。
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　　中介不规范不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续，从业人员素质和自身抗风险能力低，不重视企业品牌形象，一旦出现交易纠纷，消费者权益难以得到保证。
　　中介乱收费中介机构通过混合标价、捆绑标价方式，在未征得委托人同意的情况下，收取交易佣金以外的其他费用。
　　首先看中介机构是否合法，有无《工商营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》、《房地产经纪机构备案证明》;其次是看经纪人员是否具备《房地产经纪人注册证书》、《房地产经纪人协理资格证书》等相关注册信息;第三是看收费和服务是否公示，未公示的项目不得收费。
　　注意看房协议
　　过户其他房中介机构利用一份看房协议，带着购房者看多套房屋，将不是购房人看中的房屋过户到购房人名下。
　　交房遇麻烦交易完成后，因约定不清，相关水电气等费用未结清、原房主户籍未迁出的情况时有发生，购房人利益受损。
　　不告知房屋瑕疵
　　买到瑕疵房中介机构不提示、不告知待售房屋瑕疵，甚至通过重新装饰装修掩饰其瑕疵，诱导购房人在不知情的情况下购买带有瑕疵的房屋。

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　　注意产权陷阱
　　首先查询所购房屋权属状态，通过向房屋所在地交易登记中心查询，确认该房屋是否存在抵押、查封等权利转移受限制的情况;二是查询所购房屋坐落是否与所看房屋一致，以免买错房;三是查询所购房屋面积是否与产权证上的面积一致，以免买到缩水房;四是查询市政配套是否齐全，是否按商业物业缴纳水电气费;五是查询房屋质量是否存在重大瑕疵，如房屋承重结构改动、楼板或墙壁渗水、隐蔽管线破损、下水管道锈蚀、户外电线老化等。
　　诚意金陷阱
　　中介机构利用诚意金随时可退的特点，设置诚意金在某一条件下可自动转为定金的条款，诱导购房人缴纳定金性质的诚意金。
　　签订任何书面协议要经中介机构盖章和经纪人员签字;签订《认购协议》的，应注意关于诚意金在何种约定条件下转为定金的描述;签订《居间服务合同》的，只需支付居间服务佣金;中介机构提供按揭服务、权证代办服务等其他服务的，需经当事人书面同意并另行签订书面服务合同。
　　买到差价房中介机构通过业主委托公证的形式，安排利益相关人与购房人签订明显高于委托价的房屋，获取房屋差价;或通过签订包税协议，以低报成交价方式获取房屋转移登记税费差价。
　　不要轻信口头承诺，任何重要约定都要签订书面协议，并经中介机构盖章，持证经纪人员签字;不要轻信私下服务，经纪人员流动性大，不能单独承揽业务，难以承担交易风险;不要轻信委托公证，因为办理委托公证和不让真正业主与购房人见面，是中介机构制造信息不对称从而吃差价的常见手段。

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首席原江 北京市凯诺律师事务所合伙人律师
法学学士 全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市石景山区律师代表 北京市石景山区律师协会维权工作委员会委员
目前担任某大型投资担保公司独立董事，北京易公社科技发展有限公司、北京佳宣房地产经纪有限公司、北京盛世卓越科技有限公司等公司的常年法律顾问其办理的经典案例多次接受央视、北京电视台、四川电视台采访。
原江律师执业经验丰富，作风严谨、稳健，对客户高度负责，全力维护当事人的合法权益。

◆经济合同纠纷类：
北京市某建筑公司与江苏省XX市开发区管委会建筑施工合同纠纷；
中国中铁工程总公司下属分公司与北京某公司建设工程合同纠纷；
北京城建公司与陕西某房地产公司建设工程合同纠纷仲裁案
方某与北京海淀区建委房屋权属登记行政纠纷；
北京某担保公司与北京某房地产开发公司担保合同纠纷案
北京某典当有限公司与王某典当纠纷案；
田某与北京XX房地产开发有限公司建筑施工合同纠纷；
海淀区朱某与北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷；
石景山区夏某与赵某存量房买卖合同纠纷
北京XX服饰中心承揽合同纠纷；
朝阳区北京某科技发展有限公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷；
丰台区兴某等十五人与北京某公司劳动合同劳动争议仲裁案件；
房山区史某与袁某二手房买卖合同纠纷；
中国某报社与朝阳区北京某广告公司广告代理合同纠纷；
北京丰台某水暖经营部与保定某建筑公司供货合同纠纷案；
武汉市查某、长沙市沙某某、昆明市雷某等人与XXXX国际管理（北京）有限公司特许经营合同纠纷案；

 ◆劳动合同纠纷类：
戚某等18人与朝阳区北京某劳务有限公司劳动合同纠纷案；
石景山区汪某与北京某工程有限公司劳动合同纠纷；
海淀区某房产经纪公司与燕某某劳动合同纠纷；
海淀区某科技发展有限公司与袁某劳动合同纠纷；
丰台区车某与北京某超市劳动争议仲裁；
杰克（美籍）与朝阳区某投资公司劳动合同纠纷案；
李某与西城区某医院人事争议仲裁案件

  ◆ 债权债务纠纷类：
海淀区某建筑公司与北京某大学追索工程款案；
石景山区强某与国某某借款纠纷；
代理刘某某与杨某某欠款纠纷案；

  ◆侵权纠纷类：
北京某公司与香港维京唱片著作权侵权纠纷；
北京石景山乐某与夏某交通事故损害赔偿案；
丰台区钱某与刘某人身损害赔偿纠纷案；
海淀区京某与吴某人身损害赔偿纠纷；
西城区张某与北京某有限公司产品质量损害赔偿纠纷；
朝阳区任某与郑某、中国人民财产保险股份有限公司道路交通事故损害赔偿纠纷；