单位集资建房指标能否转让

    未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖行为是否合法有效？或者说将“集资建房名额指标”转让给他人后，还能不能“要”回来？

【案例】

　　近日，汉台区法院审理了一起“集资房指标买卖纠纷案”。原告袁某与被告熊某均系单位职工，袁某和熊某经协商达成了以下主要内容的《房屋转让协议》：“1、甲方(袁某)同意将其单位集资房转让给乙方(熊某)，转让费人民币40000元；2、乙方根据工程进度和单位要求支付建房款；3、乙方承担集资建房的所有费用和一切风险；4、乙方有权取得集资房的使用权和所有权；5、甲方必须将与集资房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续；双方同时还约定了违约金。协议签订后，熊某按要求以袁某的名义交纳了前两次集资建房款，最后一次熊某以自己的名义向单位交纳了3万余元的集资建房款。集资房建成后，袁某分到了单位C型21栋205号房。因为房屋升值涨价，此时的集资房每平方米约升值1000元左右。袁某见有利可图而毁约，要求熊某再给至少10万元人民币才可以继续履行合同。经过几次谈判和协商，熊某只同意再给4万。因为不能满足袁某的要求，双方多次协商无果，不欢而散。熊某遂强行住进该集资房内，并进行了装修。袁某遂诉至法院，以涉案房屋在订立协议时原告尚未实际取得为由，要求判令双方所签订的协议无效。

【问题的处理】　

    对本案如何处理，审理中产生了两种截然相反的观点：

    一种观点认为，双方所签定的转让协议无效。理由是转让时袁某没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定；转让行为无效。

    法律依据：1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让；2、单位内部文件规定。

    另一种观点认为转让协议有效。理由是集资转让指标的性质是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。本案实质上就是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；这种转让是权利义务的概括性转让；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。

    法律依据：《合同法》第八十八条；《民法通则》第五十八条；《物权法》第15条和《最高人民法院关于适用