论商品房屋交易中的归属规则（一）

论商品房屋交易中的归属规则（一）

       案例一，开发商乙将其开发的房屋Ａ依与购房人甲于2007年4月5日签订的协议约定，于2009年9月6日交付给购房人甲 ，购房人甲在交验单上签字，并交纳了装修拉圾费、楼宇门安装费、煤气管网费、煤气预交款、有线收视费、共用设施 、设备专项维修费、物业费、电梯费等。

       问一，房屋Ａ有没有所有权问题，房屋Ａ的所有权是否发生转移？若存在转移，何时转移的？

       问二，未办理产权登记，购房人甲有何风险？

       问三，如果开发商乙将房屋Ａ作为抵押物，向银行贷款了，房屋Ａ交付时，仍为抵押物，此时所有权是否转移？

       问四，购房人甲取得的所有权，未经登记时，是什么性质的所有权；经登记后，又是什么性质的所有权？

       问五，银行起诉开发商乙，房屋Ａ为抵押物，购房人甲应如何参加到诉讼中来，如何提出自己的诉求？

       关于问一，房屋Ａ有没有所有权问题，房屋Ａ的所有权是否发生转移？若存在转移，何时转移的？

       这个问题，首先要看我国现行城镇房屋的登记制度是如何规定的。

     《房屋登记管理办法》第三十条、因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）建设用地使用权证明；

　　（四）建设工程符合规划的证明；

　　（五）房屋已竣工的证明；

　　（六）房屋测绘报告；

　　（七）其他必要材料。

　　第三十一条、房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

　　（一）买卖；

　　（二）互换；

　　（三）赠与；

　　（四）继承、受遗赠；

　　（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；

　　（六）以房屋出资入股；

　　（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；

　　（八）法律、法规规定的其他情形。

　　第三十三条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

　　（五）其他必要材料。

　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

       从《房屋登记管理办法》第三十三条规定看，买卖合同是证明房屋所有权发生转移的材料之一，仅从此规定也可以看出在我国可以先发生了房屋所有权转移，然后拿着能够证明房屋所有权发生转移的材料，再申请办理房屋所有权转移登记手续，即人们日常生活中所讲的办理过户登记手续。《物权法》第十一条、“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”规定中的“提供权属证明”，说明在申请登记之前存在权属证明；在申请登记之时，提供权属证明。因此，《房屋登记管理办法》与《物权法》上有关登记的规定是一致的。

       以上法律、法规之规定表明，房屋所有权登记是对权利人取得房屋所有权后对权利人取得房屋所有权这一客观情况的登记。也即是房屋权属登记，不是房屋所有权取得登记，只是公示登记。从时间顺序上讲，先取得房屋所有权，然后将取得房屋所有权的事实通过登记予以公示，经公示产生对世效力。

       因此，开发商乙作为房地产开发企业依法申请并办结房屋所有权初始登记后，办结初始登记之日，房屋Ａ上存在所有权及产权，房屋Ａ可以称为房产了。换言之，称为房产时，则于房产之上必有所有权和产权。在办理初始登记之前，只能称房屋，开发商乙对此房屋Ａ而言，是所有人，房屋Ａ对开发商乙而言，是所有物，如果为合法建造，则为标的物，存在所有权，这个所有权自房屋建成之时产生，所有权的产生时点为房屋Ａ建成之时点。开发商乙取得房屋Ａ的所有权为原始取得。因此依据物权法第三十条规定，合法建造的房屋，自房屋建成之时（这里的时，是一个时点，即某日。），发生效力。这里的“发生效力”与物权法第九条中的“发生效力”，是一致的。办理完房屋Ａ初始登记后，开发商乙享有房产Ａ的所有权和产权。

       综上，房屋建成后初始登记前，房屋Ａ上存在所有权，开发商乙对此房屋Ａ而言，是所有人；初始登记后交付给购房人甲之前，此房屋Ａ对开发商乙而言，是房产、是标的物（权利客体），开发商乙对于房产Ａ而言，是所有权人、产权人。        

       如果当事人未另行约定的，且法律未有另有规定，即没有这二个除外情况的，依开发商乙将房屋Ａ交付给甲的事实，房屋Ａ的所有权由开发商乙转移至购房人甲，交付时点即为所有权转移时点。也即从交付时点起，开发商乙丧失了对房屋Ａ的所有权，购房人取得了对房屋Ａ的所有权。

       所有权的取得，即所有权发生的两种方式为原始取得和继受取得。原始取得，是指直接取得所有权；继受取得，是指以他人的所有权为根据，通过某种法律行为而取得所有权。继受取得的所有权，是原所有人转让给新所有人、依法院和仲裁机构裁决取得或继承取得等。通过合同或继承而取得所有权，都是继受取得的具体表现。

       本案中购房人甲取得房屋Ａ所有权，属于继受取得；开发商乙取得的房屋Ａ所有权属于原始取得。