商品房买卖中的相关问题

商品房买卖中的相关问题
 
 
商品房买卖有关内容 
 
商品房预售（开发企业、开发商——承购人、买受人） 
 
一、商品房预售条件： 
 
1、具有《营业执照》和资质证书 
 
2、取得《土地使用权证》 
 
3、持有《建设工程规划许可证》，《施工许可证》 
 
4、投资达到百分之二十五以上，确定施工进度和竣工交付日期 
 
5、取得《商品房预售许可证》（提交商品房预售方案） 
 
二、商品房预售程序： 
 
1、签订《商品房预售合同》（明示《城市商品房预售管理办法》） 
 
2、开发商从合同签订之日起30内办理备案登记手续 
 
3、承购人从交付使用之日起90天内办理权属登记手续，开发商协助 
 
 
 
商品房销售（开发企业、开发商——承购人、买受人） 
 
一、商品房销售条件： 
 
1、具有《营业执照》和资质证书 
 
2、取得《土地使用权证》 
 
3、持有《建设工程规划许可证》，《施工许可证》 
 
4、通过竣工验收（提交《建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》） 
 
5、基础设施、配套设施、公共设施具备交付使用条件 
 
6、物业管理方案已经落实 
 
7、房地产开发使用手册及有关证明文件已报送备案 
 
二、商品房销售程序： 
 
1、 签订《商品房买卖合同》，（明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》（查看大《房产证》） 
 
2、 按期交付并并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 
 
3、 开发商从交付使用之日起60日内报送权属登记资料 
 
4、 买受人自合同签订之日起90日内办理权属登记手续，开发商协助 
 
 
 
房屋权属登记办法 
 
一、种类：商品房买卖权属登记程序 
 
1、新建房屋：竣工后3个月内申请初始登记 
 
2、房屋买卖、转让、赠与、继承等，90日内申请转移登记  
 
3、房屋抵押、典当：30日内申请他项权利登记 
 
4、房屋变更、注销：30日内申请登记 
 
二、程序： 
 
1、申请：7日内决定 
 
2、审核：30内核准 
 
3、公告：6个月（遗失、补发） 
 
4、发证：《房屋所有权证》和《土地使用权证》 
 
 
 
购买商品房所需费用：（举例） 
 
1、房价款：6000元/平方米x100平方米=60万元 
 
2、应交税费： 
 
（1）、契税（买方交纳）：房款总额的2%，60万元x2%=12000元（120平方米以内的，契税为2%、超过120平方米的超过部分，契税为4%） 
 
（2）、印花税（买卖双方各交纳：房款总额的0.5%，60万元x0.5%=300元 
 
(3)、手续费（买卖双方共同交纳）：120平方米以内为1000元，买方为500元 
 
(4)、登记费：每平方米0.3元，0.3元/平方米x100平方米=30元 
 
(5)、房屋所有权证费：各区县按收费标准收取 
 
(6)、公共设备维修基金：为2%，60万元x2%=12000元 
 
以上6项合计24830元 
 
3、物业管理费 
 
4、办按揭的,律师费和评估费 
 
5、房屋保险费：总房款60万元1%x借款期限系数(比如按揭10年的系数为19.39)=11634元 
 
1、广东省从2001年起实行商品房销售面积按套内建筑面积计算,不参与公共面积的分摊 
 
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 
 
2、房屋建筑工程最低保修期限一般为2年