共有财产

律师们,您们好!

我想咨询一下关于一个共有财产的问题,事情是这样的:旧村改造的宅基地未审批下来时,我们家人员的情况为公公和婆婆和小姑子(他们在同一户口本上,小姑子已出嫁,但户口没迁出去),我和我老公和我儿子(我们三人在同一户口本上). 因为我老公念大学时曾把户口迁出去无法去独立去批宅基地,所以我们家去年以我公公婆婆名义批了５４个平方和以小姑子独立名义批了９０个平方,现我公公口头约定只给小姑子36个平方,剩余的108个留给我们并由我们出钱造房子,为避免以后房子的事情会闹纠纷，如果现在我们家分家（现在房子刚开始动工造），批下来的这５４＋９０＝１４４个平方能算是我全家的共有财产吗？如果现在我小姑子她想自己单独去办一个户口本，会不会有什么影响？

若不能算共有财产,那我们和小姑子之间签一个她愿意无偿把这剩余的90-36=54个平方归属于我们处置和分配(即以后她再无权力来要回)并进行公证,这样的协议对以后打官司是否有效的?

请大家帮帮忙，多谢啦！