二手商铺买卖合同可以在房管局登记备案和公证吗

我想买一个二手商铺，谈好总价315万，现已付定金5万，签了定金合同。由于卖方原因将铺面抵押贷款，现无法产权过户，要到今年11月底将银行还款结清才能过户，卖方不愿提前还贷。为了保护买方权益，可以在付首付款（100万）前先去房管局将商铺登记备案，是不是将商铺登记备案后该房屋将不能进行其他人交易？再将二手商铺买卖合同去公证处公证，说明付了首付款后，卖方不能以任何理由不产权过户给买方，后者确定为卖方违约责任并赔付买方。请问我的这种做法能多大程度保护买方权益？请律师给点建议。
去房管局登记备案需要哪些资料？谢谢！