建筑物的区分权

尽管建筑物区分所有大楼的外墙面系共有财产，由业主享有共有和共同管理的权利，但不能将这种共有权完全绝对化而一概认定业主对外墙面没有任何合理使用权。一种情形，如果业主公约对建筑物外墙面等共有部位的使用有规定，业主在公约允许的范围内使用，这种情形构成对共有部位的专用使用，是完全合法使用;另一方面，在业主公约没有规定的情况下，依民事习惯、社会大众的一般观念以及法的公平合理精神，业主仍应当在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。那种认为对外墙面的任何使用都必须征得全体共有权人同意和许可之观点，显然将共有权推向了极端，悖于社会实情，也不利于发挥建筑物专有部分的效用。因为专有部分与共有部分在物理上具有不可分离的统一结构体关系，业主为达到对专有部分的使用，往往须对共有部分进行必要使用。这在楼梯、走廊等共有部位的使用上体现得尤为明显。但各区分所有权人(包括使用人)对建筑物外墙等共有部位的使用方式必须合理，不得违背该部位之目的、性质及构造而为妨害建筑物正常使用功能之行为，不得改变该部位的设施和结构，不得害及业主之共同生活秩序。同时，各区分所有人(包括使用人)对房屋外墙的使用，应当注意防止、避免给相邻人造成损害，并不得影响或限制相邻方合法、正当、合理的使用。若使用方式不具有排他性，则可对外墙共同使用，若具有排他性，则由各所有权人对各自房屋外墙享有优先使用的权利。