从两个案例看农村房产的流转

【摘要】在农村房产纠纷案件中，法院在处理买卖房屋合同效力时一般以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况确认合同的效力。　　

【案例一】

　　案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某和陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区海淀乡肖家河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应契税，取得了相关审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。一审法院经审理后认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马某购买后在院内增建了房屋居住至今，然地上房屋买卖必然涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。此外，因马某坚持双方房屋买卖协议有效，且未提起反诉，故房屋买卖协议无效给马某造成的损失，马某可以另行主张赔偿。最终，一审法院判决：双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋，陈某于判决生效后十日内返还马某购房款二万二千元。一审判决后，马某提出上诉。
　　二审法院经审理认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀区乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间内，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应该以确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

　　【房与法苑律师评析】

　　根据我国《土地管理法》第63条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。据此，本案的一审判决完全按照法律规定判决马某和陈某的买卖合同无效看起来是没有任何问题的。但是，法官在法律面前并不应该总是法律的被动适用者，更不应该是机械遵守法律的法条主义者。虽然，法律的正义已经包含在法条之中，但是司法审判过程中却并不能像自动售货机一样，一边输入法条和事实，一边输出判决。司法活动是需要参考多种因素，考量多种依据的能动且富有创造性的实践。本案中，马某与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。之后，马某与陈某实际上已经成为同一集体经济组织的成员。农村房限制转让的目的一是保护耕地，避免出现粮食危机；二是保护农村和农民的建设用地，使农民有安身立命之所，避免出现社会不稳定因素。同一集体经济组织内部房屋买卖虽然会导致其占用范围内的宅基地使用权的买卖，但是不会导致本集体经济组织耕地数量的减少。农民将自己多余或者闲置的宅基地卖给同一集体经济组织中其他尚未取得宅基地使用权的成员，符合一户一宅的原则，亦不违反宅基地取得的身份要求，不至于损害集体经济组织的土地所有权，而且能促进闲置宅基地的有效利用。本案的二审判决并非机械地适用法律，而是参考多种因素，考量多种依据之后能动且富有创造性地适用法律，是值得称赞的。

　　【案例二】

　　2002年，李某花费4.5万元买下了北京市农民马某的一套“小产权房”，并签订了《买卖房协议书》。没想到2006年被法院一纸判决认定为无效合同，要求李某腾房，但法院同时认定马某应对合同的无效负主要责任，并应对李某的信赖利益损失进行赔偿。据李某诉称，2002年7月，她购买了马某在农村的一处院落，并签订了合同，2006年马某向法院起诉要求确认合同无效。随后法院以该房屋属于“小产权房”，不符合国家相关法律规定为由，判决双方签订的房屋买卖协议无效，要求她向马某返还房屋，马某则向自己支付房屋及添附部分价款9万余元。由于法院的判决同时认定马某应为协议无效而负主要责任，应对李某的信赖利益损失进行赔偿，李某据此又向法院提起诉讼，要求马某赔偿损失共计48万元。对李某的请求，马某提出，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，因此自己不应该承担其他的赔偿责任。但法院审理后认为，由于马某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止的流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。李某申请的信赖利益损失的赔偿数额，则应当全面考虑马某因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及李某因房屋现值和原买卖合同价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。依据相关公司的评估测算，通州法院最后判决马某向李某赔偿18万余元。

　　【房与法苑律师评析】

　　两个案例的处理结果完全不同，区别就在于案例一中城市居民购买农村房后将户口迁入当地，成为当地村民，并办理了相关的手续。本案中，李某不具有本集体经济组织成员的身份，不符合一户一宅原则下宅基地使用权的申请条件，若法院将这种情况下的房屋买卖判为有效，久而久之会出现耕地得不到保护、农民流离失所、社会动荡的结果。故该案的判决是非常正确的。
　　北京市高级人民法院就农村房产的买卖问题专门开会进行过讨论，并最后形成了全北京市较为一致的处理意见。根据《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，农村私有房屋买卖应当认定无效，认定无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况确认合同的效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。北京市高级人民法院这一司法政策恰当的考虑了当前农民社会保障水平、耕地保护以及城镇买房等各种因素，较好地兼顾了各方的利益，应该继续坚持下去。

　　赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。
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