经济适用房应该注意的主要问题——买卖、经转商、税费

    摘要：经济适用房买卖、经转商过程中应注意的哪些主要问题？房与法苑房产律师提示，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年的，可以按照市场价格出售，但应按照一定比例向政府缴纳土地收益等价款，以2008年4月11日为“分水岭”，实行“老房老办法，新房新办法”。
　　经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，故只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。
　　一、根据现行法律规定，对经济适用房是否可以上市出售，分为不满五年和满五年【以购房家庭取得契税完税凭证的时间或房屋所有权证的发证时间为标准】两类分别介绍：
　　1、经济适用住房不满5年，政策规定不允许按照市场价格出售，确需出售经济适用住房的，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给通过摇号确定符合条件并已办理购房资格审核手续的家庭或者由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；
　　法律提示：按原价出售的购房家庭，仍可按照现行规定重新申请。
　　2、经济适用住房满5年，可以按市场价出售所购住房，但应按照一定比例向政府缴纳土地收益等价款。在同等价格条件下，政府有优先回购权。
　　法律提示：以北京市为例，2008年4月11日之前和之后签订购房合同，补交的土地收益等价款，截然不同：
　　2008年4月11日（含）前签订购房合同的，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的标准。【注意：2008年4月11日前签订购房合同的，产权人因面积超标交纳的综合地价款是可以退回的，只是形式不同而已，未满五年予以退还；满五年在补交价款中扣除。】
　　2008年4月11日之后签订购房合同的，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应当以知道价格计算价差。若买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
　　法律提示：按市场价购买后，购买人取得商品房产权。但按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房。
　　二、根据现行法律规定，可否“经转商”（即经济适用住房转为商品住房）？这个词汇的出现主要是围绕着上面第一点“经济适用房上市交易”的问题出现的。
　　经转商的途径有两种：一是，不变更房主姓名，直接换证；二是，上市交易过户。根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第二十一条的规定，购买经济适用住房满5年的，购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。这就是最初采取第一种途径直接换证的法律依据。但随后，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》又明确了2008年4月11日之后签订购房合同的经济适用住房，可以在补交土地收益款后，不变更房主姓名，直接换证“经转商”。2008年4月11日之前签约的经济适用住房，仍然只能采用上市交易过户的方式“经转商”。
　　法律提示：按照“京十一条”规定，北京采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。 “经转商”后，经济适用住房就变成了商品住房，就相当于新购买了一套商品住房，因此购买第二套房时将同样受限。
　　三、买卖满五年经济适用住房的税费：买方需要承担0.05%的印花税、1.5%的契税；卖方需承要承担 0.05%的印花税、综合地价款（根据合同签订时间不同，比例不同，参照上文）。卖方无需承担营业税、土地增值税、个人所得税，买方无需承担土地出让金。
　　　法规链接：
　　《北京市经济适用住房管理办法（试行）》
　　《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》
　　《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》
　　《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》
　　《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》
　　《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》
　　《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》。
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    赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。
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