房屋交付后，开发商是否应继续承担瑕疵担保责任？

        【摘要】瑕疵担保不因交付而免除，购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍有权要求开发商予以解决。　　【案情简介】　　张某看中一套商品房，在仔细观看了预售房屋的样板房和平面图后非常满意，于2007年5月7日与开发商签订商品房预售合同。开发商承诺于10月22日交付房屋。　　10月22日，张某在看到自己实际购买的房屋后才发现，这套房屋不仅和样板房不一样，与其他相同户型的房屋也不一样，次卧中间正上方有一道0.5米宽、3米长的横梁，离地面净高只有1.73米。如果装修再垫高5厘米，身高1.76米的张某在房间活动时，稍有不慎就会磕到房梁。而开发商称这套房屋位于楼的东端，因为整栋楼房水平方向的抗风需要，才将横梁予以加宽加高。张某因此要求开发商对其作出补偿，而开发商却置之不理。张某遂将开发商诉至法院，要求开发商补偿其损失。　　开发商在庭审中辩称，双方签订的合同并没有约定按样板房交房，房屋交接应以合同为准，且次卧房梁高度1.73米并不影响张某使用。　　另外，双方对影响使用的面积也存在争议，张某主张影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米。　　【审理结果】　　法院经审理认为，开发商出售的房屋次卧房梁高度仅有1.73米，影响了房屋的正常使用，因此所售房屋存在质量瑕疵。开发商辩称其房屋符合规定，缺少相关证据，其辩解意见不予采信。同时，开发商在销售时也未对张某如实履行告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。最后判决开发商补偿张某2.15万元。　　【法律分析】　　争议焦点一：房屋是否存在瑕疵　　本案中，张某提供相关证据，证明房屋高度低于正常人的身高，影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范》，普通住宅中卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此，房屋存在瑕疵问题是不争的事实。　　争议焦点二：开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务　　所谓瑕疵担保义务，是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定，且该义务并不因房屋交付而免除。《合同法》第149条规定：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。”因此，购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中，张某可以选择行使合同的解除或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高，张某选择经济赔偿的诉求，更有利于维护自己的权益。　　争议焦点三：确定赔偿损失的数额　　本案中，双方当事人在合同中并没有约定赔偿损失的数额，应结合违约责任的范围确定。张某称影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米，对此，张某负有举证义务，如果不能提供支持其主张的证据，则应采信开发商认可的面积作为赔偿范围。最后法院根据双方合同的单价，确定该部分房款约为4.3万元，考虑到该部分仍有一定使用功能，这些费用减半后作为违约金数额比较适宜。　　赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。　　免费咨询热线：13601293418 互动博客：http://blog.sina.com.cn/znlawyer