赵娜律师作为特邀嘉宾接受华律网专访

                                                            从26层楼顶别墅看违法建筑为何屡禁不止　　导读：虽然张教授宣称“我既然敢住这，我就不怕谁告。一些名人来唱歌你不能不让他们唱吧。”但在舆论与强制拆迁的双重压力之下，该最牛建筑最终实施了拆迁，虽然目前拆除还未结束，但至少能还其他住户一个安宁的环境。但北京的26层楼顶别墅绝非个案，西安、石家庄各地空中别墅层出不穷，甚至还有人还在楼顶盖起了四合院。针对这一既侵犯其他业主权益又十分危险的做法，本周华律网特意邀请了北京知名律师赵娜，让赵律师从《物权法》以及行政等角度来解析此次事件。　　华律网编辑：“空中楼阁”的张姓业主只购买了楼顶约100平方米的跃层，却占据了约为1000平方米的整个楼顶，他的这一行为，侵犯了整栋业主的哪些权益呢?　　赵娜律师：　　根据《物权法》及其司法解释的规定，小区内的房顶、楼道、绿地、道路属于全体业主共同共有，任何人不得独占或非法使用。 “空中楼阁”占用的是小区建筑的楼顶天台，这个天台的所有权属于建筑内所有业主共有。在未经全体业主同意的前提下，私自将天台占为己有，甚至在上面擅自建造别墅的行为，已经侵害到其余业主的共有权。　　华律网编辑：在该别墅违法施工的过程中，对楼下邻居的生活造成了非常大的影响，不但嘈杂，而且还破坏管道，导致出现漏水。请问，针对这一现象，楼下邻居能要求赔偿吗?《物权法》以及相关法律是如何规定的呢?　　赵娜律师：　　针对别墅违法施工过程中侵害相邻不动产权利人的合法权益，因此造成的损失可以要求赔偿。根据《物权法》第九十一条的规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。　　华律网编辑：该违章建筑存在六年，物业却一直不管不顾，在这一过程中，该小区物业的不作为行为是否失职?您能简单介绍一下物业管理具体包括哪些内容吗?　　赵娜律师：　　违章建筑存在六年，不仅仅小区物业存在失职行为，城市管理部门也难辞其咎，存在严重的监管缺失和执法不严，小区业主委员会也没有依法行使自己的权利维护业主的合法权益。因为《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”　　根据《物业管理条例》及其相关规定，物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。　　物业管理的内容包括但不限于：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主等等。　　华律网编辑：此栋“最牛空中别墅”违法施工六年之后，终于在8月15日开始进行拆除工作。据介绍该别墅虽然在15日无法完成拆除，但由于业主已经主动进行拆除，城管部门将不会在15日后对其进行强拆。这里面涉及到一个词就是“强制拆迁”，那么，关于强制拆迁，我们相关法律是如何规定的呢?　　赵娜律师：　　1991年3月22日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定：“在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。”赋予了行政机关行政强制拆迁的权力，但对行政强制拆迁执行的程序没有作出规定。　　2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”行政机关依然有权强制拆迁。　　2003年12月30日建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政强制拆迁执行的程序作了一些规定。其中第十八条规定：　　“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。　　房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。”　　2011年 1月19日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了行政强制拆迁，仅适用司法强制拆迁，其中第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”　　华律网编辑：对该违法别墅除了能实施拆除之外，还能对业主进行处罚吗?例如罚款或者其它处罚?　　赵娜律师：　　法律没有明确规定其他处罚，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建设物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”行政机关作出限期拆除的决定，责令当事人自行拆除违法建筑，进而当事人的财产利益必然受到损失，从而惩戒了当事人，使其自觉守法。(本文来源：华律网 所属：律师访谈 访问网址：http://www.66law.cn/news/58113.aspx)