论物权登记制度之完善

时间：2008-09-15 21:39:21 作者：曲海斌文章分类：律师文萃

论物权登记制度之完善

Dissertation about System of Property Right

Registrations and Perfections

曲海斌

Qu Haibin

培养单位法学院

学科经济法学

研究生曲海斌

指导教师黄新华教授

二OO七年三月三日

摘要

《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。

在物权制度中，物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。物权公示制度源远流长，古罗马时即产生了物权公示的雏形。中国社会有史记载以来，自周朝时即产生了物权登记制度,“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王巨”便是物权公示的公开宣告，物权登记制度贯穿于中国几千年社会从未中断。宋代不动产买卖确立的“先问亲邻，输钱印契，过割赋税，原主离业”的物权交易成为千古经典，物权登记制度不断发展成为中华法系独具魅力的重要组成部分。

借鉴古今中外的物权登记制度以完善中国物权登记现状是必要的，值得欣赏和称赞的是台湾的物权登记制度，既继承了传统风格，又吸纳了西方法学先进的理念，已趋于成熟，值得借鉴。

我国现行的物权登记制度存在严重影响和不利于市场交换需要的弊端和缺陷，物权登记极不严肃更不统一，物权登记部门各自为政，人为地划分权利规定登记程序，设置障碍借以收取名目繁多的登记费用，现实中因物权登记引起的纠纷案件屡见不鲜。

本文从现实案例中观察和归纳中国物权登记存在的弊端，对物权登记现状进行剖析从中查找根源，寻求解决弊端的方法探讨物权登记模式，构思通过行政法手段解决物权登记混乱局面，制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法，具体规定动产物权和不动产物权的登记、转让、抵押、流转、占有、使用等具体事宜，对动产物权和不动产物权登记工作统一归口登记规制，使物权登记行为符合行政法治的内在要求，适应于日益频繁的合同交易需要，克服弊端，完善市场机制，优化资源配置，规制物权登记行政行为,服务于市场经济的客观需要,从而服务于中国社会主义市场经济建设。

关键词：物权登记；公示效力；弊端; 完善

Abstract

Law of Property Right is the basic civil law that specifies the relationship of property ownership, whose theories is political, policy-related and professional. The property registration is the legal base of real right, which is the starting point of all rights. In the market economy, Law of Property Right has significant meaning to clarify ownership, resolve dispute, make the most appropriate use of things and promote to set up a market order that has the perspicuity of property right and fair competition.

The property registration is of vital importance in property system. Law of Property Right approves and consolidates the property registration, establishes the effect of the demonstrative principle of property registration, in addition, protects all the details of infinite things of the real right by promising not to register state-ownership things. The system of property announcement has been of long standing, and the rudiments of public summons of real right had formatted in Ancient Rome. According to the historical records of the Chinese society, the system of property registration has produced since Zhou Dynasty. The "The whole world's land is the emperor’s; the whole world’s official rule is the emperor’s." is the public announcement of property announcement, and it has never been interrupted in the several thousand years of Chinese society. It was an eternal classical rule of the establishment of “The person who is not only relative but also neighbor of the original land owner has priority to buy the land. Buyer pays for the land and the land leases, and then covers the red official seal. Seller transfers the land taxes to the buyer. The original land owner must leave his possession and residential land." property right transaction of real property business in Song Dynasty, and it has developing into the main component of China's law system with its unique charm.

In order to perfect the present situation of property registration in china, it is very necessary to refer the registration system at all times and in all over the world. The system of property registration in Taiwan not only inherits the traditional style but also admits the western advanced idea of the law, which trends to mature and is worth learning.

There are still malpractices and defects of registration system of our country that affect the market severely and not make against market exchange. The property registration is not solemn and uniform extraordinarily. The departments of the property registration each do things in their own way, divide the rights and provide the program of registration artificially, and set up barrier to collect all kinds of registration fees. The dispute cases caused by the registration of real right are common in the reality.

This paper observes and induces the defects of the property registration from the realistic cases, analyses the present situation of property registration to look for the origin, seeks the methods to solve the defects, discusses the model of property registration, conceive the solution of how to deal with the chaos by the means of administrative law, makes Law of Registration of Property Right as the procedural law of Law of Property Right, provides registration, transfer, mortgage, circulation, occupancy and usage of the moveable and unmovable real right specifically, unifies the registered regulation during the registration work of the moveable and unmovable real right, makes the behavior of property registration fitting the inherent demand of administrative law, adapts the increasing need of frequent bargain, overcomes the disadvantage, perfects the mechanism of market and optimizes the allocation of resources, regulates the administrative action of property registration, serves the objective needs of the market economy, thus serves the development of China's socialist market economy.

Key words: Property Registration; Validity of Public Announcement; Malpractices； Perfections

目录

引言.............................................................1

一、物权登记制度概述.................................................2

(一）物权登记制度的中外立法及现状之分析............................2

1.中国物权登记制度的诞生及其发展................................3

2.国外物权登记制度概况..........................................4

(二)国外的物权登记制度之特点和值得借鉴之处........................5

(三)台湾地区的物权登记制度值得借鉴................................8

二、中国物权登记制度现存的弊端.......................................9

（一）中国物权登记之现状...........................................9

（二）物权登记制度现存的弊端 ......................................9

1.登记的法律依据不统一..........................................10

2.登记机关不统一................................................10

3.物权登记未区分物权变动的原因..................................10

4.绝对化的登记要件主义..........................................11

5.将登记作为物权移转合同生效的要件..............................12

（三）物权登记弊端之分析...........................................12

三、物权登记冲突现实案例的启示.......................................12

（一）案件介绍......................................................12

1．案例一：河南恒远基业房地产开发有限公司抵押贷款纠纷案...........13

2. 案例二：机动车辆登记名实不符案.................................13

（二）案例反映出物权登记存在的问题..................................14

(三)《物权法》关于物权登记法条规定之分析............................14

四、物权登记制度之完善................................................16

（一）完善物权登记制度的构思........................................16

1．物权登记法律性质界定..........................................17

2．物权登记范围的确定............................................17

3.物权登记机关的职责.............................................18

4.物权登记的法律效力.............................................18

(二)完善物权登记制度的建议.........................................19

1.对动产物权登记实行自愿登记和强制登记相结合的方法................19

2.对不动产物权实行严格的登记制度落实物权法定原则..................19

3.制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法........................19

4.统一物权登记机关................................................20

5.统一物权登记的信息公示场所......................................21

结论.................................................................21

参考文献.............................................................22

致谢.................................................................23

研究生履历...........................................................24

引言

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》) 历经14年的酝酿和探讨终于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过了，并于2007年10月1日起施行。《物权法》的颁布实施是我国法制进程中的一件大事，可谓是我国民事立法历程中继《合同法》之后又一具有里程碑意义的重要民事立法[1]。随着我国市场经济的确立和逐步巩固完善，经济交换形式发生了相应的变化，交换过程同步亦趋,市场交换理所当然地成为市场经济的核心，物权制度成为化解市场风险,促进市场经济发展的重要法律制度,在这种氛围之下物权制度应运而生并获得空前迅猛的发展。《物权法》姗姗登上历史舞台,在民事法律制度中将发挥重要作用,因其是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系[2]。在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。

笔者撰写此文之际,正值《物权法》颁布实施之时,通过阅读大量的文献资料及专著书籍,潜心研究物权登记法律制度,对物权登记制度当然持肯定之态度。然而,由于现行法律框架下物权登记存在的缺陷和不周,使得物权登记制度难以发挥应有的功能,这些缺陷和不周在《物权法》中没有得到克服,有些甚至得到了将错就错的迁就和迎合。在实际生活中，物权的登记机关是分别行使不同权力的各行政机关，登记机关各自为政，各执各的法，权力划分不清，相互掣肘，互相扯皮，或受利益驱动乱设登记机构，人为地将登记程序复杂化，故意增加登记难度借以收取名目繁多的登记费用等等。目前，我国现有的登记制度很不完善，由于缺乏物权登记的基本的法律规定，缺乏对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详细的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的混乱状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误时常发生[3]，各项登记之间经常发生冲突和矛盾，物权的登记所有人和实际所有人往往不相符，形式和实质相脱离，档案记录与实际拥有不相吻合名不符实，如此等等,问题颇多，且非常突出。

非但如此，物权登记作为物权转移的标志是对当事人意思表示自由的一种干预，这种干预应以必要为限度，而不应当本末倒置。目前在理论上，登记的性质不明确，究竟是行政行为？还是民事行为？没有明确的界定。司法实践中，物权登记存在的问题甚多，不胜枚举。

《物权法》肯定并进一步确立了不动产物权登记制度，但未从根本上解决这些现实中已经存在的严重影响和制约登记制度健康发展的问题。笔者针对目前我国物权登记制度现存的弊端予以剖析，从中查找问题的根源，寻求解决弊端的方法，探讨物权登记模式，构思通过行政法手段解决物权登记混乱局面，对动产物权和不动产物权登记工作统一归口规制，使物权登记行为符合行政法治的内在要求，适应于日益频繁的合同交易需要，克服弊端，完善市场机制，优化资源配置，规制物权登记行政行为,服务于市场经济的客观需求,从而服务于中国社会主义市场经济建设。

一、物权登记制度概述

（一）物权登记制度的中外立法及现状之分析

1.中国物权登记制度的诞生及其发展

我国自周朝时起就有了对土地的管理制度，隋、唐时期，即有了政府发给不动产权人的文契[4]，这种文契的主要功能有二：一是作为说明产权变动的凭据用于避免纷争[5]；二是作为征收税赋的根据。在唐朝实行均田法，政府对土地等不动产的私自买卖，有严格的限制。到了宋代，政府推行“鱼鳞册”制度[6]，所有的田产均应向官方进行登记，土地的买卖、变更，须由官方先核对与“鱼鳞册”上登记的是否相符。在“鱼鳞册”上需要登记新业主的姓名等内容，只有进行登记，才算完成了所有权转移的法定程序[7]。对不动产的买卖规定了成为历史经典的几项原则：“先问亲邻”；“输钱印契”；“过割赋税”；“原主离业”[8]。该规定成为后世效仿的典范，构成中华法系独特魅力的重要组成部分。

民国时期,1922年中华民国北京当局颁布了《房地产登记条例》，建立了不动产物权登记制度。1930年，国民党政府颁布了《土地法》，规定应对土地及地上定着物进行登记[9]。中国共产党于1947年颁布了《中国土地法大纲》。1950年又颁布了《中华人民共和国土地改革法》，开展了土地改革运动，对土地进行清理、划界后，由人民政府向农民发放土地证和房产证[10]。新中国成立后,1950年至1980年间，不动产的登记主要是对房屋和土地的登记[11]。

我国历史上制定民法之初,对不动产物权登记采用由法院统一登记的做法，但后来因为民国初期司法混乱而改由属于行政机构的地政局统一登记，此办法延用在我国台湾地区至今[12]

目前我国实行登记制度的财产中，主要有土地，房屋，机动车，船舶和航空器等，实行登记制度的财产，其财产所有权的标志是以该项财产在规定的管理部门进行依法登记之后，才依法享有该项财产的所有权。

物权登记公示是物权享有与变动可取信于公众的外部表现形式，物权公示就是要使物权具有可识别性，通过登记公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的在于维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。物权变动的公示方法，不动产物权以登记为标志；动产以交付占有为财产转移之标志。

2．国外物权登记制度概况

物权登记制度在国外比较成熟，尤其是西方发达资本主义国家，古代的法国和英国法律中有saisine和seisin的词语，指坐在土地上占有[13]，说明在古代西方社会，对于土地的公示是通过人坐在土地上显示该土地属于是自己的，以占有为公示的方法。登记制度产生后，取代占有成为不动产的公示方法，发挥了非常好的公示权利的作用，对于界定产权、防止纠纷非常重要[14]。

目前，关于物权登记制度的学说，世界上有两种模式，一种是登记要件说，另一种是登记对抗说[15]。登记要件说认为登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记不动产物权不发生变动。德国、瑞士以及我国台湾地区民法采取了此种方式。登记对抗说认为，未经登记物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。法国、日本民法采纳了此种观点。在国际上，不动产登记机关在德国为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政法务局地方法务局及其派出所；在瑞士，为各地的地方法院[16]。

登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围就因各国法定物权之不同而不同。《日本不动产登记法》第1 条规定：“登记，就不动产标示或下列不动产权利的设定、保存、移转变更、处分限制或消灭而制定：1.所有权；2.地上权；3.永佃权；4.地役权；5.先取特权；6.质权；7.抵押权；8.承租权；9.采石权。”[17]

为解决债权及物权请求权保护的问题，各国规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记，第三种相当于德国民法的异议登记[18]。预告登记为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产完成权。在瑞士民法，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记。登记顺位也可预先保留，可见这种制度的优越性；异议登记为物的请求权的准备登记，即因登记原因的无效或撤销之物的请求权，提起登记、涂销或恢复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力,预告登记制度的核心问题在于其效力。

(二)国外的物权登记之特点和值得借鉴之处

物权登记的重心是不动产物权登记,国内学者所说的物权登记大都是专指不动产物权登记。笔者认为，国外的不动产物权登记制度有可取之处，值的学习和借鉴，这正是笔者不惜笔墨较大篇幅介绍上述国外物权登记制度的原因之所在，针对目前我国物权登记的落后现状，有必要进行法律移植。

当今世界各国的不动产物权登记制度，有以下三种基本的登记模式。

第一种登记制度模式：德国登记制度。其特点：（1）登记为土地物权变动之效力发生要件。即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2 ）登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限，实行实质审查主义。（3）登记有公信力，即登记簿上之事实，纵实体法上不成立或无效，不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。（4 ）登记簿的编成采物之编成主义即以不动产标准编成之。（5 ）登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态[19]。

第二种登记制度模式：托伦斯登记制度。此制度为sir robet tomens所创[20]，1855年始行于南澳洲，现在美国多数州亦采用之，乃登记制度中最优者[21]。其特点：（1）始登记一定不动产时，登记局依一定的程序，精查确定其不动产的权利状态后，制成记载此权利状态之地券二份[22]。一份交与所有人，一份保存，依物的编成主义，编入登记簿。（ 2）不动产移转之时使用一定的官制用纸[23]，或转让为证书存于登记局。登记官制审查以后，记入权利的移转于登记簿，让与证书存于登记局，对于受让人交付新地券，成为背书之原来地券。（3 ）不动产设定抵押权时应依一定的形式，作成抵押书二份，连同地券，提出于登记局，登记审查后，记入于登记簿及地券返地券于债务人。（4 ）不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力[24]。（5 ）其登记官有实质审查的权限。（6）登记有公信力。其结果真权利人因不实的登记而受损害时，国家负赔偿的责任。

第三种登记制度模式：法国法主义。其特点：（1 ）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。（2）登记官吏于登记时，只得为形式的审查，对于物权变动更无实质的审查的权限。（3 ）登记无公信力，故登记事项，实质上不成立或无效之时其不成立不得以之对抗善意之第三人。（4）登记簿的编成采人的编成主义[25]，即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之。（5）登记物之动的状态，即不仅登记物权之现在状态，而且登记物权之变动。

以上三种物权登记模式各有特点，各有可吸收利用的合理之处，我国《物权法》对不动产采用登记要件主义，但相关登记措施跟不上，实践中登记错误已经屡见不鲜，说明登记要件主义的立法不适应现阶段实际情况。然而既然已经立法公布腹水难收，更不能朝令夕改，只能尽快改革和完善物权登记工作，发挥行政系统管理国家事务的优越功能，从行政法角度入手，完善物权登记，使之适应于法治水准和实践要求，借鉴国外这些成熟的立法经验和行之有效的登记管理措施，合理地借鉴和进行法律移植，以调整完善我国目前亟待解决的物权登记秩序，这便是笔者的根本目的。

(三)台湾地区的物权登记制度值得借鉴

值得一提的是,我国台湾地区的物权登记制度应该得到很好的学习和借鉴,由于台湾的资本市场比较发达,财产保护制度比较成熟,财产保护法律制度相对比较完善,形成了一套行之有效的物权保护法律制度,物权登记制度在台湾已经趋于成熟。

在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理,由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。《土地法》第四十三条规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”台湾物权编修正草案第七五九条之一规定：“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。[26]”如此规定应理解为：不动产登记权利人推定其有此权利，但利害关系人可以举证推翻这一推定。第二项的规定即是不动产善意受让的规定，与草案第二十三条规定：“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。”的意旨是相同的，即信赖登记而为登记的权利人，不因原登记的权利有瑕疵或无效而受影响。台湾的物权登记权利范围有:所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权[27]。

台湾地区民法上的预告登记制度，与民国时期的民事立法有着非常密切的关联。1922年，当时的北京政府颁布《不动产登记条例》，效仿日本《不动产登记法》，在第7条规定暂时登记，在于预备为保全土地权利的移转、消灭，或土地权利内容或次序的变更。1935年，当时的南京政府公布《土地施行法》，该法第27条规定，为保全关于土地权利移转或使其消灭的请求权；为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，得申请为预告登记。对于附有条件或将来的请求权，也可申请预告登记。经预告登记后，土地权利人对于土地权利所为的处分，有妨碍第一项请求权的，无效。第29条规定："预告登记或异议登记，因假处分或经土地权利登记名义人之同意为之。"该法系效仿德国民事立法，规定预告登记及异议登记。保全债权请求权的预备登记，为预告登记；保全物权请求权的预备登记，为异议登记。1946年南京政府地政署发布《土地登记规则》，其第96条、第98条的规定与前述《土地施行法》第27条、第29条的规定没有差异。1975年我国台湾地区修正公布了《土地法》，奠定了我国台湾地区民法预备登记制度的基础。

通过以上介绍不难看出，台湾地区的物权登记制度有非常合理之处值得我们借鉴和欣赏，台湾的资本市场比较成熟，物权登记制度经过较长时期的适用和修订，已经趋于成熟。而台湾的地理、风情、动产和不动产等方面与大陆竟相类似，就其物权登记制度而言，可取之处甚多，值得我们借鉴。

二、中国物权登记制度现存的弊端

（一）中国物权登记之现状

我国目前的物权登记机关是“多头执政”，行政机关各自执法，各有各的管辖范围，更加之行政机关实行层层领导的机制，人为的因素很多，物权登记很不严肃，很不规范,登记成立的时间难以准确界定，登记冲突时有发生，且依据的法律、法规或部门规定也是不同的，由此造成的弊端甚多。

在现实生活中，物权的登记机关是分别行使不同权力的各行政机关，登记机关各自为政，各执各的法，权力划分不清，相互掣肘，互相扯皮，或受利益驱动乱设登记机构，人为地将登记程序复杂化，故意增加登记难度借以收取名目繁多的登记费用等等。目前我国现有的登记制度很不完善，由于缺乏登记的基本的法律规定，缺乏对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详尽的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的混乱状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误时常发生[28]，各项登记之间经常发生冲突和矛盾，物权的登记所有人和实际所有人往往不相符形式和实质相脱离，档案记录与实际拥有不相吻合名不符实，如此等等问题颇多，且非常突出。

法律应当服务于经济基础，适应于客观实际需要，物权登记应当是手段而不是目的，应当服务于经济流转和公平交易的需要。鼓励交易是我国《合同法》的一项重要原则，登记制度现存的问题极不利于交易安全和交易活跃与繁荣。物权登记制度现存的弊端如不可服，必将制约和反作用于市场经济。同时，意思自治是民法的一项根本原则，当事人意思自治是民事活动应当遵循的基本规则，物权登记作为物权转移的标志是对当事人意思表示自由的一种干预，这种干预应以必要为限度，而不应当本末倒置。

笔者在从事法律实务多年的工作中，接触到涉及物权登记的诸多案例，深切感受到我国现行的物权登记制度存在着严重的弊端，以至于削弱和降低了公示效力的功能和作用，尤其是在偏远地区，这种现象尤为突出，行政机关各自为政，划分权力人为地分割登记范围，不断地自行制定登记规则，设置登记机构规定登记程序，巧立名目“过桥收费”等等。《物权法》肯定并进一步确立了不动产物权登记制度，但未从根本上解决这些现实中已经存在的严重影响和制约登记制度健康发展的问题。对我国目前现存的物权登记公示效力中现存的弊端予以剖析，从中查找问题的根源，寻求解决弊端的方法，从行政法学理论的角度观察和思考物权登记法律问题，并提出和探讨物权登记制度，使其得以完善，发挥应有效能，使物权登记法定化，使复杂的物权社会关系明晰化。

（二）物权登记现存的弊端

现行物权登记存在的问题很多，极不利于物权公示效力之发挥，在一定程度上对物权法定构成不利之影响，弊端如下：
　　1.登记的法律依据不统一

我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等等，政出多门。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”表明我国采用登记生效主义，但具体登记工作如何进行并未作出规定，只是规定国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。而目前，《物权法》已经生效实施，物权登记仍未启动，物权登记不得不沿用原有的规定，登记法律依据不统一的局面仍然存在。
　　2.登记机关不统一

动产物权的登记呈现的状况是各自为政，车辆归各级公安机关的车辆管理所登记管理，但因公安机关警力有限有些地方公安机关就授权让车辆拥有单位代为登记，这样实际中造成的混乱屡见不鲜。船泊和航空器登记也同样存在问题，其它动产物权登记同样存在类似的问题。

不动产方面，根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一损害了登记制度的基础权威。
　　3.登记效力未区分物权变动的原因

我国现行法律不区别不动产物权变动的原因，一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。

4.绝对化的登记要件主义

对于不动产物权登记的效力，我国立法采纳登记要件主义，但如何进行登记，登记的程序和登记的主体、客体、范围、效力等等未作具体规定。1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对不动产物权登记作了相应的规定。我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也完全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会产生诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题的出现。

5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动

我国《担保法》第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规

定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。

我国目前的不动产登记机关多达四十多个，而且其他依据的法律各异。这种状况显然不符合国际惯用规则，亦有悖于法理。我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。

（三）物权登记弊端之分析

分析中国物权登记制度现状不难看出，目前虽然存在很多物权登记方面的法律、法规，但由于现有物权登记机关是“多头执政”，而且其依据的法律也不相同，并没有建立起一套完整、科学的不动产公示制度。首先，仅就土地和房屋而言，尽管“不动产管理法规”等相关法律规定了“房地同走”的原则，但实务上它们却要依据不同的法律，在不同的行政机关办理登记。其次，这些法规不仅在登记程序和法律效力等问题上不尽一致，而且没有建立公开查阅制度，甚至有些法规还明确规定：“不经允许不得向第三人提供或公布。” 再次，从这些法律法规的具体规定看，似乎其立法的目的大都更注重于不动产所有权的初始登记，而关于不动产变动的规定并不完备。因此，由诸如此类的不同法律法规构筑起来的现行不动产登记制度根本不具备不动产市场的发展对登记所要求的公示职能。

三、物权登记冲突现实案例的启示

（一）案件介绍

1．案例一：河南恒远基业房地产开发有限公司抵押贷款纠纷案

案情简介:河南恒远基业房地产开发有限公司(以下简称恒远公司)在购置了一破产企业经清算组处置并经人民法院依法定程序裁定的国有土地后,取得该块土地合法使用权,在此基础上建成十二栋大楼,其中二栋系办公楼,其余为家属住宅楼。为开发其他房地产项目，恒远公司以该块土地的使用权为抵押,向洛阳市工商银行借款5000万元,经评估机构评估土地使用权估价值6028万元,双方签订合同并在当地洛阳市土地管理局办理了抵押登记手续。此后，因资金所需恒远公司又以该地块之上的全部房屋十二栋为抵押物,向洛阳市商行银行借款8000万元,十二栋房屋经评估市值为9600万元,双方按法定程序在洛阳市房管局办理了抵押登记。二年后因恒远公司经营风险无力还贷，债权人纷纷将该公司诉至法院，洛阳市工商银行和洛阳市商业银行也向洛阳市中级人民法院提起诉讼，要求实现其抵押权，洛阳市中级人民法院受理后，决定依法合并审理该二起民事案件。

该案中，就房地产分别抵押问题的处理,审判人员报请审判委会员讨论,但形成三种观点不能统一。

第一种观点认为:房地产分别登记的两个抵押均违反了“房随地走,地随房走”的双向统一原则,因此应认定两个抵押权均无效。这种观点受到均为本案原告的二个银行的反对和抗议，并引起强烈的社会反应。

第二种意见认为：因土地使用权抵押设定在先,依法律规定,地上物十二栋楼房已视为一并抵押,因此恒远公司不能再为洛阳市商业银行设定抵押,所以洛阳市工商银行的抵押权有效,洛阳市商业银行的抵押权无效。这种观点为浑身是胆阳市商业银行所不能接受，并引起行政复议。二个银行均主张其抵押是合法有效的,互不相让,僵持不下。房管部门亦强烈抗议经其办理的抵押登记为无效之观点。

第三种意见认为：应当根据担保法第四十二条第二款关于“一并抵押”的规定,将土地使用权和房屋所有权解释为在一个集合体设定抵押,据此,该集合体上先后分别依法成立的两个抵押权,构成一物两押,两个抵押权均为有效,并应按登记先后顺序实现抵押权。

该案在涉诉各方僵持不下,法院久拖不决的情况下,最终经多方协调调解结案。若非如此,任何一种意见一旦成为判决结论,都将引起不同反应,说明现行物权登记的规定有问题。以上三种观点均有一定道理，且都有法律依据，说明了法律之间有冲突，有漏洞。物权登记适用标准不统一，需要探讨和研究，现实案例发映的问题在应当得到合理解决。

2.案例二：机动车辆登记名实不符案

2006年3月，笔者承办的一起由北京市第二中级人民法院开庭审理的交通事故赔偿纠纷案件，该案被告北京市通州区张家湾镇前街村农民杨玉春一人在北京市车辆管理所登记的车辆就有1203辆，实质上其本人未拥有任何车辆，只因为存在具有北京户口可以取得北京车牌号的优惠政策，该被告便长年出借身份证给外地进京购车者供其购买车辆并取得北京牌照，每上一个牌照收取200元费用，登记的车主与实际物权所有人根本不符，因交通事故引起的法律责任无法落实。法院依据登记车主的档案记录，判令被告杨玉春承担交通事故民事赔偿责任，但杨玉春根本没有履行能力，而且已是多起类似案件的被执行人，根本无法执行兑现，该案至今判决义务仍未履行，强制执行登记于杨玉春名下的其它车辆显然存在不合理情节，被追加的被执行人即真正的车主纷纷提出有理有据的执行异议，执行法院不得不中止执行，造成受害人不断上访、信访。

(二)案例反映出物权登记存在的问题

以上二个真实案例，从一个侧面反映了现行法律框架下,物权登记存在问题,登记制度不统一，登记信息不公开，客观上不能分割的房屋和土地分别被二个主管部门分别规定登记程序,适用不同的规定导致发生冲突,物权的登记所有人和实际所有人不相符，形式和实质相脱离，档案记录与实际拥有不相吻合名不符实，由此引起的问题很多,成为构建和谐社会的不利障碍。

(三)《物权法》关于物权登记法条规定之分析

我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”说明登记要件是物权变动的一般原则，而“法律另有规定的除外”是指在特殊情况下，不经过登记也可以产生物权设立和变更的效果，这是国家对自然资源和不可穷尽的符合物权法规定的物从宏观上的一种兜底保护。其实，立法规定与研究现状是不能等同的，法律规定与现实生活存在着脱节，《物权法》在肯定和确立物权登记制度的同时，也为物权登记的性质和效力及其法律属性留下遗漏补缺的空间，使得探讨物权登记成为学术必然。

物权法不是万能法,由于现实中物权保护存在诸多问题,物权登记同样存在诸多弊端和极不适应市场需要的问题,人们对物权法的出台寄予厚望。《物权法》在很大程度上健全和完善了我国物权保护制度,物权登记发挥了确定物权归宿,定分止争的积极功能,但物权法不是万能法,不能解决所有问题,不可能物权法一出台,所有问题便可云开雾散,玉宇澄清。物权法也不是横空出世,物权法整合了原有分散的物权规定,修正了一些不合理的规定,填补了一些空白[29]，是对我国既有物权法律制度整合和创新相结合的产物,而不是横空出世,不能期望所有原来难以解决的问题都一朝化解。此前我国没有物权法，并不等于没有物权法律制度，但由于规定分散，不成体系，空白、疏漏、冲突之处甚多，《物权法》从各个方面整合、修正并补充了具体规则，从而形成相对完善、健全的物权保护体系[30]。

在物权法制定之前，物权登记的规定散见于其他的法律法规和条例之中，《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

物权登记作为《物权法》确立的一项法律制度，物权登记定分止争，一锤定音,物权登记涉及的主体和客体林林总总,纷繁不一,物的种类繁多，对不同的物应适用不同的规则。

《物权法》对物的分类的是动产和不动产，动产物权以交付占有为权属转移之标志，不动产物权则通过登记制度来确定权属，此乃物权法定之原则要求。物权登记程序难以统一标准和模式,更加之执法主体的不统一性使得物权登记难度增大,现实中问题很多。《物权法》有待于有效实施从而发挥作用，法治是良法之治，良法也必须得到有效实施，其作用的发挥有待于在实践中得到良好的实施。

立法并非终极目的，《物权法》的实施需要每个人的努力，法律人责任重大。但如果怀着物权法万能法的思想，一旦发现《物权法》不能解决所有的问题，就由希望变为失望，由热情转为冷漠，则不利于物权法的实施，不利于物权法作用的正确发挥。

四、物权登记制度之完善

（一）完善物权登记制度的构思

为了发挥物权公示效力和物权法定的基本要求，应当完善物权登记制度，极有必要对物权登记作出明确而具体的规定，建立起统一的登记体系，严格登记秩序，依法设立和变更物权登记，从而使物权登记走向健康发展的道路，能够服务于经济建设，促进市场经济繁荣，适应经济发展需要，而不是相反。

笔者构思通过行政立法手段解决物权登记不统一问题，克服物权登记目前存在的混乱局面，规范物权登记行政行为，从而使物权登记秩序得以根本扭转，使登记制度适应物权登记之需要。

笔者认真查找和分析了现行法律关于物权登记的所有的法条规定，无一例外地均属行政机关为物权登记的合法主体，且有宪法依据，因此，规范和规制物权登记纯属行政法领域的问题，运用行政手段，通过行政立法解决物权登记是完全可行的，也是依法行政的必然要求，通过行政手段解决物权登记问题没有任何法律障碍。

1．物权登记法律性质界定

我国正处于转型时期，物权法负有整理旧物权，确定、稳定物权关系的使命，登记制度是完成这一使命的重要工具。我国长期以来房地产登记为部门利益所左右，造成房产、地产的不统一，登记机关的不统一，登记程序的不统一，登记效力的不统一，登记权属证书的不统一[31]。

登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。另外，虽然登记之效力具有统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关的权力，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，因此，笔者认为登记是公法行为，是国家行施管理社会职能的体现，是对私法行为的适度管理和引导，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关，参与从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。另外，虽然登记之效力具有统一性，并且自登记簿上登记后始生效力，但是登记并不是行政机关的权力，对于符合法律要求的形式要件的登记申请行政机关应依法作出具体行政行为。这是行政法治的要求，也是行政机关负有的当然职责。

2．物权登记范围包括动产和不动产

我国《民法通则》、《土地管理法》、《担保法》、《渔业法》、《城市房地产管理法》、《矿产资源法》、《海商法》及《水法》等法律，已规定了所有权、国有土地使用权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型，但法律并未完全明确这些权利的性质与效力。如果登记权利范围容纳了这些权利，同时又规定登记要件主义，则就真正完成了这些权利物权化及法定化，这一工作是物权法定的前提。登记权利范围的确定解决了物权法定的问题，而登记制度本身又可避免物权法定的僵化，平衡物权法定与意定的冲突。现代生活日益复杂，债权与物权的界限有模糊的领域，典型的如土地上债权所出现的物权化现象，故物权有一定公示方法后，其具体存在的合理性便可以被确认。

登记的范围从大方面说应当包括动产和不动产，凡是法律、法规要求登记的动产和不动产均应依法登记，由各级政府法制部门代表本级人民政府统一归口管理物权登记具体工作。登记涉及的权利应包括：所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权、占有权、使用权、收益权。

3．应赋予相对当事人因物权登记错误享有民事赔偿请求权和国家赔偿请求权的选择权

《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

实践中登记错误的发生主要有二种情况：一是登记权构工作人员疏忽大意或过失而造成；二是登记申请人采取欺骗手段或与登记机关人员恶意串通造成。

根据国家赔偿法的规定，国家机关及其工作人员因执行公务的过错给人公民、法人造成损害的，应承担国家赔偿责任，不动产物权登记是以国家公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，如果登记错误的原因是登记机构的过错，而当事人或利害关系人因该登记受到损害，登记机关承担赔偿责任是完全应当的。如登记机关没有过错则当然不承担责任。

需要指出的是，物权登记机关不一定都是国家机关，笔者认为动产物权应由公证机关进行物权登记，因此，对物权登记的过错赔偿不能完全适用《国家赔偿法》，也就是说，符合《国家赔偿法》的适格主体，可以适用国家赔偿法的规定予以赔偿，否则适用《物权法》过错赔偿之规定。由于物权登记机关均依一定的标准收取登记费用，物权登记的收费问题已由《物权法》第二十二条明确规定，物权登记收费制度已经得到立法认可，登记收费是肯定的而且也是此前的惯例。权利义务相一致原则是法律的一项普遍原则，过错赔偿也应成为登记机关承担赔偿责任的职责。当事人对主张国家赔偿权和过错损失赔偿权有选项择权，允许当事人在上述二种责任范围内选择适用。对于非国家机关为登记机关的赔偿则适用过错赔偿。

4.物权登记的法律效力

物权登记的效力，是指物权获致登记后所取得的私法上的效果，亦即对相关当事人所施加的实际作用。它是整个登记制度的核心。因登记效力的不同，世界各国可以划分为登记生效主义及登记对抗主义。关于不动产登记效力的问题，目前在我国出现的问题表现为其效力的不统一，以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是规定自完成抵押登记时生效；二是规定自合同公证后生效；三是规定合同鉴字后生效；四是规定登记时生效，但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同生效，如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”这样的规定不仅在理论上说不通，实践中也必侵害当事人的利益。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。否则，当事人之间不仅没有登记请求权，发生纠纷时亦不能以有效合同为据提起诉讼。所以，不动产民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力。《物权法》已采用公信力主义立法，以统一物权登记效力，依据《物权法》第九条的规定未经登记，不发生效力，表明我国物权实行登记要件主义。

(二)完善物权登记制度的建议

为了发挥物权公示效力和物权法定的基本要求，应当完善物权登记制度，极有必要对物权登记作出明确规定和要求，建立起统一的登记体系，严格登记秩序，依法设立和变更物权登记，从而使物权登记走向健康发展的道路，能够服务于经济建设，促进市场经济繁荣，适应经济发展需要。通过行政立法解决物权登记不统一问题，克服物权登记目前存在的混乱局面，规范物权登记行政行为，从而使物权登记秩序得以根本扭转，使登记制度适应物权登记之需要。

１.动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理

对于法律、法规要求必须进行物权登记的动产，实行强制登记，不登记不享有合法权属，严格登记程序，明确登记机关的职责和权限，各行政职能部门各司其职，各自依法履行登记监控职责，对登记错误和失误实行过错责任追究，确立登记过错行政追究制度和民事赔偿制度，严格落实《物权法》第二十一条确立的物权登记损害赔偿制度，使动产物权登记适应流通需要。对于除此之外的法律、法规没有要求必须登记的动产物推行自愿登记，物权拥有人具有选择权，当事人意思自治，由其自主选择是否登记。但各地必须有此类动产物权登记机构，统一归口于公证机关，这样设置完全符合自愿登记的内在要求。如此，动产物权的登记即可秩序井然，呈现出宽严相济；自愿登记与强制登记相结合；活而不乱严而不死的依法而治的局面。

2.不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则

经不动产权利人申请，国家相关职能部门将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿，是权利人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行的登记。登记的功能主要体现在以下几个方面：（1）物权公示效力;（2）界定和保护产权;（3）维护交易安全;（4）提高物的利用效率;（5）物权变动的根据效力。

由统一的行政机关承担登记工作，改变现行的登记机构多头执政的局面。鉴于行政机关从中央到地方各级人民政府均已建立起法制机构，且不动产物权登记的特殊性要求，笔者认为应将不动产物权登记统一归口于不动产所在地县级人民政府法制部门，并结合政务公开的实践作法，推行窗口政务行政大厅登记，对不动产物权登记公开，物权公示。由此，建立起统一有效的登记体系，信息公开便于查询，充分发挥物之效能。

3.制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法

基于物权登记的重要性的现实中物权登记的不规范现象，极有必要对物权登记作出统一规定，《物权法》是民事基本法律，物权登记则是实现实体权利的程序要件，为此笔者建议应另行制定一部《物权登记法》作为《物权法》的程序法，就象《民法》和《民事诉讼法》；《刑法》和《刑事诉讼法》；《行政法》和《行政诉讼法》一样。从物权登记入手，规制物权法定和物之流通各各环节之行为，对物权登记，包括动产和不动产在内，均予以规定，对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详细的规定，制定一部统一的《物权登记法》作为《物权法》的程序法。《物权法》在制定时也考虑到时物权登记问题，对此已作出原则规定，《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这是制定《物权登记法》的基础和依据，鉴于物权登记的重要性和实践中物权登记存在的弊端，制定一部统一的《物权登记法》极有必要。制定物权登记法，规定动产和不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善物权登记制度。

4.统一物权登记机关

物权登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。由政府法制部门统一归口管理物权登记事务，代表本级人民政府行使物权管理行政权，对动产和不动产按照法律规定的要求和要件具体实施物权监督管理，在各级政府法制部门内设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。对动产物权之登记实行当事人自愿原则，由各地公证部门依法办理。凡经登记备案由县级以上人民政府发给相应证书，如：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》或其它相应的证书，以此作为权利人营业凭证，并受到法律保护。

5.统一物权登记的信息公示场所
物权登记公示的目的是为社会公众展示物权登记内容的状况，以保障交易安全。由

登记机关设置统一的可供查阅的物权登记内容的公示场所和查阅方法，以便及时准确和全面地为交易市场提供有关物权登记的信息。

结合各级政府推行政务公开的机制和推行审批大厅窗口工作经验，物权登记信息应归入政务公开信息查询之列，应由物权登记管理机构根据《物权登记法》的具体规定，公示不动产物权登记信息和依法应当分开的动产物权登记信息，以方便查询。同时也有利于执法机关执行公务，维护社会秩序和纠察物权登记及变动方面的违法行为，对于司法机关依法查封、扣押之不动产，根据法律规定予以协助执行，随之物权变动及受限之信息亦应公开，从而适应物权法定之客观要求，彰显法律为透明物权关系而采取的强制性措施[32]，通过为社会提供了解物的归属地以及物之上所存在的其他支配权的明确途径面实现保护交易安全之目的。

结论

物权登记制度是确定物权主体及合法权属的前提和基础,是物权法定的必然要求,物权登记是保护财产权的必要行政手段。物权登记属于公法范畴之行为，属于行政法领域，物权登记是国家行政机关行使行政权的体现，是对私法行为的必要干预和监督，运用行政法调整物权登记行为完全有必要，更是形式的需要。

中国目前的物权登记状况不容乐观，存在的问题甚多，现实中物权登记错误而导致的案件屡见不鲜，追究责任时难以弥补受害者的损失，国家赔偿的极其艰难和赔付限度的微不足道难以起到规制和杜绝物权登记故意和过失形态下的各种错误登记，赋予当事人国家赔偿请求权和民事赔偿请求权的选择权极有必要。《物权法》确立了不动产物权登记制度，但对物权登记具体事宜未作也不可能从该法中作出详尽规定，因此，极有必要另行制定一部《物权登记法》对物权登记行为作出具体而具有可操作性的详细规定，对动产和不动产分别规制，作为《物权法》的程序法。

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[53]佚名：《不动产物权登记程序的法律构造》，www://623edu.cn/lwzx/fllw/jjflw，2007年1月7日.

致谢

在法学繁荣发达的当今时代,令人敬佩的法学专家们不断地在各种载体上发表高见,阐扬着法治理念,彰显卓越才华。读着那些剖决如流,文从字顺的法学专著,对我来说,恰似醍醐灌顶、甘露滋心，因为从事实务工作的需要，我不断地如饥似渴地拜读这些法学论著，自学法律自我加压，学用结合倒也解决了不少实际案件。渐渐地自己在法学之路上走过十几个年头，从法律专业大专课程到律师专业本科学历，自己也从一个偏远县城的公务员成为一名首都律师。为了适应时代的需要，决意攻读法律硕士研究生，三年来如愿以偿，虽常常奔波劳累，但收获颇丰，自以为学到法学精华，成为一名处事严谨办案合规的法律人。在攻读硕士学位期间，更多的是在老师的指导之下自学，兴趣所致从网上和图书馆里找来王保树老师、崔建远老师、车丕照老师、申卫星老师、黄新华老师等著名专家教授的著作，一篇接一篇地读，并有幸聆听了诸多名家大师的学术演讲和有关物权问题的专题报告，感觉是一种享受，从中悟出不少道理，似乎已经满腹经纶学有所成。轮到撰写论文时却又觉得一时不知从何下手，总感到要写的东西很多，现实中问题很多，急需法律之调整，期待法治以规制。在经历沉浮、酝酿、思考之后，熬过几个不眠之夜终于写成了毕业论文，大胆地构思对物权登记统一归口动用行政手段规范物权登记行为，制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法，具体规定物权登记这项事关物权归属的大事，以适应客观需要，从而使物权登记服务于交易日益繁荣的市场经济需要。

致此学业完结，论文完成之际，我要向清华大学法学院表示深深地感谢！感谢各位老师长期以来给予的鼓励、帮助、指导和谆谆教诲！感谢结下不解之缘的良师益友！

在撰写论文过程中，多次得到黄新华教授的帮助和指导，正是在黄老师的关怀教育下，三年学业才得以修成，谨此致谢！

学校图书馆和法学院图书馆的各位老师始终给予极大的关心和帮助，在学习和工作上给予无微不至的关照，在此一并感谢！

感谢博达又谦虚的同学！感谢坦荡而精诚的朋友！感谢友好且宽厚的同事！感谢理解和支持的家人！

清华法学院2004法律硕士研究生：曲海斌

研究生履历

姓名曲海斌

性别男

入学日期 2004年3月15日

获专科学历专业法律

获专科学历单位青海民族学院

获学士学位专业及门类律师专业本科学历