北京市海淀区人民法院民事判决书

　　委托代理人李XX，北京市XX律师事务所律师。

　　被告李XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，北京某公司职员，住北京市XX区XXX城X号X单元110X室。身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXX

　　委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。

　　被告北京XX房地产经纪有限公司，住所地北京市XX区XXX大街X号X层XX房间。注册号：XXXXXXXXXXXXX

　　法定代表人王X，总经理。

　　委托代理人王X，女，该公司法务主管，住该公司宿舍。

　　原告王X与被告李XX、被告XX房地产经纪有限责任公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王慧娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王X及其委托代理人李XX、被告李XX及其委托代理人李松、被告XX公司之委托代理人王X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　王X诉称，2009年5月30日，我与李XX通过XX公司签订了《北京市房屋买卖合同》及《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》，约定我将位于北京市XX区XX镇危改X期小区X号楼X单元110X号房屋出售给李XX，房屋总价款为70万元。合同签订后，我于2009年6月9日将房屋交付给李XX居住使用至今。李XX于合同签订当日向我支付定金2万元，于2009年6月10日向我支付购房款18万元，于2009年8月3日向我支付购房款5万元，于2011年1月16日向我支付购房款10万元。2011年9月14日，我的房屋所有权证下发后，我按合同约定配合李XX去相关部门办理房屋过户事宜，但李XX明确表示不再履行双方的房屋买卖协议。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与李XX签订的《北京市房屋买卖合同》、我与李XX及XX公司签订的《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》；2、李XX立即腾退我所有的北京市XX区XX镇危改X期小区X号楼X单元110X号房屋并支付该房屋使用费72500元；3、李XX向我支付违约金210000元；4、由李XX承担本案诉讼费用。

　　李XX辩称，我不同意王X的诉讼请求。首先，我购买房屋是在2009年5月，现在房屋的价值变化较大，解除合同会对我的利益造成侵害；其次，双方的房屋买卖合同未能继续履行的原因不在我方，我方已经积极履行了合同义务，我不存在违约行为。第三，我现在仅有一套住房，不具备腾退条件。第四，王X主张的违约金没有事实及法律依据。

　　XX公司辩称，我公司不同意王X的诉讼请求。首先，本案为房屋买卖合同纠纷，不是居间合同纠纷，故在本案中不应解除居间合同；第二，我公司已经促成王X和李XX达成一致并签订房屋买卖合同，我公司已经完全履行居间人的居间义务。

　　经审理查明，2009年5月30日，王X（出卖人）与李XX（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定王X将位于北京市X区XX镇危改X期小区X号楼X单元110X号房屋（以下简称110X号房屋）出售给李XX，房屋成交总价为70万元。该合同约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同的，逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财产，并按照总房价款的30%向合同的另一方支付违约金。同日，王X、李XX与XX公司（居间人）签订《房屋买卖合同居间服务合同》，对三方当事人的权利义务进行了进一步约定。同日，王X与李XX还签订了《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》，约定：“1、合同自签订之日起，出卖人、买受人双方应积极配合居间方办理有关此房屋办证，贷款，过户，物业交接等事宜。如一方不配合则视其违约，按合同正文中规定的违约条款执行。2、此合同签订时，出卖人、买受人及居间方均知道此房屋现未办理下来产权证，并且买受人同意签订此合同后出卖人办理产权证。3、买受人支付居间方服务费15000元在签合同当日支付，其3000元在过户当天由买受人支付。4、在2009年6月10日买受人给付出卖人房款共计20万元（包含签合同当日买受人转出卖人二万元），上述房款冲减总房款。同时出卖人将房屋有关全部手续交于买受人。否则，视为出卖人违约。在2009年8月1日买受人给付出卖人房款5万元同时上述房款冲减总房款。否则，视为买受人违约。5、经出卖人、买受人双方协商，买受人于开发商通知可办理关于此房屋的产权证的十个工作日内去办理此房屋的产权证，同时出卖人负责办理此房房产证产生的费用。待房本办下来后的20个工作日内出卖人配合买受人和居间方办理房产贷款手续，在批贷后7个工作日出卖人配合买受人和居间方办理房产过户手续。6、经协商，过户当天出卖人、买受人双方应积极配合居间方按照当天国土局的评估价格办理交税过户手续，有关此房屋的契税、印花税、营业税、个人所得税等税费由买受人支付。同时，买受人支付出卖人剩余尾款。7、此合同签订后，如因出卖人违约导致房屋交易中止的，则按照出卖人前期收取的房款额双倍返还买受人，如买房人违约导致房屋交易中止，则房款不予退还，如买受人已经装修入住后，因出卖人的原因不卖，出卖人除双倍返还房款外，还应按照买受人装修票据赔偿买受人的装修费用。”该合同还约定，此合同自签订之日起立即生效，补充条款与本合同正文具有同等的法律效力。如此补充条款与合同正文不符者，以此补充条款为准。后王X于2009年6月9日将110X号房屋交付李XX居住使用。李XX于2009年5月30日向王X支付定金2万元，于2009年6月10日支付购房款18万元，于2009年8月3日支付购房款5万元，于2011年1月16日支付购房款10万元。庭审中，李XX表示剩余购房款35万元已通过中国工商银行进行资金托管，王X对此予以认可。

　　庭审中，王X主张因李XX在京无购房资格，导致双方无法办理房屋过户手续，李XX应当承担相应的违约责任，并支付相应的房屋使用费。李XX认可因未连续5年以上缴纳社会保险而致其无在京购房资格，但其一直积极履行合同，并未存在违约事实，且其按约向王X支付首付款后，其有权对110X号房屋居住使用。

　　另查，2011年2月15日，北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）载明：自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。另查，110X号房屋的房屋产权证于2011年8月20日取得，产权登记人为王X。王X及李XX家庭成员均无在京购房资格。

　　上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同居间服务合同》、《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》、X京房权证海字第XXXXX号房屋所有权证书、中国工商银行资金托管凭证等证据材料在案佐证。

　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，王X与李XX签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》及双方与XX公司签订的《房屋买卖合同居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。经审查，李XX作为买受人虽不具备《通知》中规定的在京购房资格，但在该《通知》实施之前，李XX与王X已经就110X号房屋签订《房屋买卖合同》，且李XX已按约向王X支付购房款并实际占有使用房屋，故本案如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致王X与李XX之间利益明显失衡，故对王X要求解除其与李XX及XX公司之间签订的《房屋买卖合同》和《关于北京市存量房屋买卖及居间服务合同000XXXX》的诉讼请求，本院不予支持，相应合同应当继续履行，具体履行事宜双方当事人可自行协商解决或另行诉讼。则在此前提下，王X要求李XX腾退110X号房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院亦不予支持。对于王X要求李XX支付违约金的诉讼请求，如前所述，李XX因住房限购政策无法办理房屋过户登记手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故李XX在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任，故本院对王X的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

　　驳回王X的全部诉讼请求。

　　案件受理费二千七百六十九元由王X负担，已交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。